业主警告说，奥尔巴尼2019年严厉的租金法变化旨在“保护”租户，实际上对他们和房东来说都是灾难性的，新的数据表明他们是多么正确。

　　上述数据来自两家房地产集团的一项研究，该研究显示，改革如何使租金稳定公寓的业主，尤其是小房东，在经济上无法进行必要的维修和升级。

　　相反，他们被迫让这些单元空置，创造了“僵尸公寓”，尽管纽约人迫切需要找到像样的住所。

　　这项研究是同类研究中规模最大的，涵盖了242,000个单元，显示“小组合”业主(基本上是10个或更少单元的夫妻)受到了打击:在那些75%以上的公寓实行租金稳定政策的人中，有整整四分之一是空置的。

　　相比之下，这座城市的整体空置率仅为1.4%。

　　去年，由于需求极高，超过2.6万套租金稳定型公寓空置。

　　该报告还指出，令人震惊的是，99%的租金稳定的单位是由那些需要“重大资本改善”的夫妻拥有的，包括屋顶、墙壁、锅炉、管道等。

　　大业主们也面临着艰难的时期:他们所拥有的楼盘中，有整整29%需要进行重大改造。

　　房东们甚至放弃了更小的改进——新炉子、洗碗机、窗户等。

　　自2019年以来，租金稳定协会成员申请进行重大维修和升级的数量下降了37%;为了满足不那么昂贵的需求，高达77%。

　　这并不是因为维修需求下降，而是因为支付维修费用的能力下降。

　　奥尔巴尼在2019年拒绝考虑后果，当时它禁止在空置后进行重大必要工作时将租金上涨20%，并大幅限制业主通过提高租金转嫁给租户的改善成本。

　　与此同时，其他建筑费用——燃料、劳动力、保险、财产税——都在上涨，尽管市长比尔·德布拉西奥(Bill de Blasio)领导的纽约市租金指导委员会(Rent Guidelines Board)将每年的租金涨幅控制在接近于零的水平。

　　结果是:维修和升级没有进行，公寓(尤其是那些不再符合城市规范的公寓)要么空置，要么以劣质的方式出租。

　　寻找体面公寓的人会被烧死。

　　哦，奥尔巴尼还取消了一项关键的税收减免，使经济适用房建设成为可能。因此，很少有新机组投产。

　　如果目标是让租房者、租客和房东的物质生活变得更糟，那就很难想出更好的办法了。

　　一些议员，甚至是民主党人，确实明白这一点，并希望恢复空置重置，使业主能够进行修复。

　　然而，进步人士不会听进去。只要他们继续不让房东有办法保住他们的房子，除了非常富有的人，这个城市的住房存量将继续下降。