在居家办公的时代，曼哈顿办公大楼的所有者该怎么做?酒店或住宅的改造既复杂又昂贵。为了吸引顶级租户而增加设施的建筑翻新成本很高，甚至可能根本不起作用。但对于那些背黑锅的人来说，还有另一条出路:办公公寓。

　　在物业内创建办公公寓，允许一次出售一层楼。它们可以增加价值——但也需要时间。

　　Rudder Property Group的迈克尔?鲁德尔(Michael Rudder)说，以每平方英尺计算，写字楼共管公寓每一层的售价都高于整栋楼的售价，而且90%以上的写字楼楼层都是由自住业主购买的。

　　鲁德尔的公司专门帮助业主完成这一过程，他说目前的销售市场从每英尺500美元到850美元不等。

　　他说:“那些每英尺500美元的房子所在的建筑本来可以卖到每英尺200美元。”“虽然办公公寓的价格已经下降了30%到50%，但仍然比写字楼的售价高得多。”

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　　最近有六栋整栋楼的销售均价达到了每平方英尺396美元，而六栋办公公寓的销售均价为每平方英尺726美元，比写字楼销售高出了83%。鲁德尔举了一个例子来说明这种低定价，他提到了东45街6号(6 E. 45 St.)整栋小办公楼的出售情况，那里距离第五大道只有几步之遥。它占地79290平方英尺，今年早些时候以每英尺338美元的价格出售，其中包括一层已占用的零售空间。

　　对于写字楼公寓的投资者来说，好处之一是他们是由第三方管理的。

　　鲁德尔说:“我支付日常费用和税款，我的租客付钱给我。”“我一年去一次。”

　　Compass公司的Adelaide Polsinelli也认为，如果原始成本加上转换的专业费用低于每英尺300美元，那么在没有其他退出策略的情况下，转换可能是有意义的。但她警告说:“除非价格非常诱人，否则目前市场上很少有写字楼共管公寓买家。”相反，波尔西内利认为，一次性出售整栋大楼会更快、更便宜。她补充称:“最好是套现，并将这笔资金重新配置到一笔新交易中。”

　　要购买一套办公公寓，需要花费大约6到12个月的时间，与会计师、建筑师和律师合作，创建适当的文件，并让计划得到纽约州总检察长办公室的批准。鲁德尔说，法律和建筑费用约为20万美元。

　　不过，他预测，目前房地产市场的压力将导致更多写字楼公寓的改建。

　　写字楼的买家通常包括小型企业，尤其是那些由非美国出生的经营者经营的企业。非营利组织和外国也经常购买其办公室，并在购买时放弃外交豁免权。

　　鲁德尔在谈到这些国家时表示:“他们全现金购买房产，一直是写字楼市场和纽约经济的重要组成部分。”

　　鲁德尔公司正在推销的一套标价910万美元的公寓，是位于曼哈顿下城梅登巷125号(125 Maiden Lane)的一套全层办公公寓，面积为18201平方英尺。这栋建筑有一个屋顶平台和一个带淋浴设施的健身房，供租户使用。

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　　鲁德尔还有许多其他的项目，包括位于百老汇185号的新大楼底部的三层28,703平方英尺的土地，可以每层单独出售495美元，或者全部出售约1430万美元。它还附带了35年的税收减免。

　　鲁德尔的另一个项目是位于东40街110号的一间2587平方英尺的小型医疗办公室，售价140万美元。

　　办公公寓的业主要负责公共费用和财产税。不过，非营利组织和外国机构可以向纽约市财政局(Department of Finance)申请豁免房地产税和某些其他收费。

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　　自住购房者还可以从小企业管理局(SBA)获得贷款，这种贷款来源对那些购买他们不会占用的办公楼的人来说是不可能的，而且这种贷款的违约率低于3%，鲁德尔说。

　　虽然小企业管理局和传统贷款机构之间的最高贷款规模不能超过1400万美元，但借款人可以同时为不同的项目申请多笔贷款，将最高贷款金额提高到2000万美元。目前的业主也不必出售所有楼层。

　　鲁德尔说:“你卖掉一批股票，偿还债务，你还能再活一天。”