维多利亚州出售房地产的拍卖制度多年来运作良好。然而，在过去的25年里，一些经纪人采用阴险和非法的手段，向买家低报价格，使房地产经纪人和拍卖系统的信誉受到损害。25年前，“underquote”甚至还没有出现在词典中。

　　低报价，也被称为“诱饵广告”，已经成为一种系统性和根深蒂固的拍卖行为，在现行法律和专业行为准则下，维多利亚州消费者事务部和维多利亚州房地产协会一直无力控制这种行为。

　　主要的问题是，拍卖授权可以签署一个保留价格“待建议”，没有什么可以阻止供应商与他们的代理串通在任何时候提高他们的保留价格。

　　拍卖一直是正直与街头表演之间的平衡。但是，这种平衡已经被欺诈行为打破和渗透，在墨尔本每个周末的拍卖会上，成千上万的潜在购房者都被欺骗了。流氓代理商使用诡计和创造性的词汇来掩盖他们知道供应商真正想要的价格。

　　增加透明度的想法吓坏了许多代理人。他们认为这会破坏拍卖。20年前，他们中的许多人抵制变革，坚信禁止虚假竞价将摧毁拍卖体系。它没有。

　　如果我们能让拍卖过程完全透明，更多的买家将被鼓励参加拍卖并在拍卖中购买，这对卖家来说只会是一个积极的结果。

　　立即解决报价问题的最好办法是政府立法规定供应商和他们的代理商必须公布一个保留价，或者一个估计的销售价格范围，其中较低的数字必须是保留价。

　　如果要求公布底价，如果底价超出了买家的价格范围，他们就不会把时间浪费在检查上，也不会把钱浪费在建筑和虫害报告上。供应商的价格预期将是自我调节的，因为如果他们自己的储备是不现实的，他们就不想把钱浪费在昂贵的营销活动上。他们还会很快了解到，公开的真实底价拍卖，以及房产“在市场上”的价格点的透明度，是吸引买家咨询的磁铁。

　　如果卖方不喜欢这样的拍卖模式，他们仍然可以选择私下出售，这样他们就可以把房产定价高到自己喜欢的程度。

　　代理商的角色应该是利用他们在市场营销、产品知识和客户服务方面的技能和声誉，吸引尽可能多的合格潜在买家参加拍卖，在公平和透明的过程中竞争，为其卖主客户取得最佳结果。

　　最好的拍卖制度是拥有最大的公众信任和透明度，价格由市场决定——也就是说，由购买者决定，没有代理人、拍卖商或卖主人为操纵价格。

　　一个核心的营销原则是给购买者他们想要的，他们最需要的是准确的定价和透明度，而不是橡胶价格指南或没有广告信息。

　　公布底价是一项简单的改革，将受到从首次购房者到储备银行几乎所有人的广泛欢迎，并将使市场更准确地了解销售价格和房地产市场状况。

　　大多数反对公布底价的代理商从未进行过公开底价的拍卖。自2003年以来，我已经进行了大约150次，它们确实有效。

　　为了在公开底价的环境中取得成功，许多代理商将需要开发新的技能。这包括代理商需要理解误导和欺骗行为的含义，并学习如何对潜在的买家和卖家说真话。

　　买房既复杂又有压力。这是大多数人生活中最大的财务和情感决定之一，购买者不应该也不得不处理欺诈。是时候停止低报价的把戏了。

　　John Keating从2000年到2008年担任REIV道德委员会主席，拥有50年的拍卖师经验。