这是一个客人的意见

　　想象一下，你拥有一块世代相传的土地，但没有人真正知道谁是负责人，也没有人知道如何清楚地了解谁拥有这块土地，谁可以使用它。有些人可能称之为“家庭土地”，“奶奶的地方”，甚至是“亲属财产”。这种类型的土地被称为继承人财产，对于不采取措施清理所有权的家庭来说，可能会造成严重的麻烦。

　　继承人财产是指从没有遗嘱的人那里继承下来的不动产（土地和房子），遗嘱没有在法庭上得到适当的处理，或者遗嘱只是把财产留给“我所有的孩子”。不是一个人拥有财产，而是所有的家庭成员（继承人）共同分享。这在法律上被称为“共有财产”或“不可分割财产”。这意味着每个家庭成员都拥有整个财产的股份，但没有人拥有任何特定的部分。在一些地方，这被称为“云”或“纠结”的标题。

　　第一个挑战是，如果没有明确的产权，银行不会贷款或批准抵押贷款。这迫使所有的财产费用，如屋顶维修、翻新和维护费用都要自掏腰包。因此，许多继承人的财产年久失修，迅速失去价值。由于房产缺乏明确的所有权，该家族的代际财富实际上陷入了法律困境。

　　当所有权不明确时，关于财产的决定也会变得困难。例如，一个人想在土地上建房子，但如果其他共同继承人不同意，那么房子就不能建。也许有人需要钱，想卖掉房子，但不是每个人都同意，所以出售不能进行。这种共享所有权使家庭无法使用、出售或开发土地。随着时间的推移，共同继承人的数量通常会增加，这使得达成共识变得更加困难。

　　这才是真正的问题所在。有时，一个家庭成员可以强迫整个财产出售，即使其他人不希望这样做。这被称为分割出售，从历史上看，土地以远低于其价值的价格出售。掠夺性的继承人猎人通常以远房亲戚为目标，购买他们的股份，迫使家族出售财产。那么财产就永远失去了。

　　另一种常见的损失来源是，家庭忘记纳税，财产被出售。最后，这块原本属于家族的土地可能会被出售，后代可能会失去本该属于他们的代际财富。

　　未解决的继承人财产也会阻碍获得政府的援助。无论是农业援助、救灾还是房屋改善补助金，家庭都需要明确的所有权或具体的所有权证明才能获得这些福利。联邦应急管理局于2022年更新了其入住证明政策，以减少灾难后的流离失所。没有适当的文件，家庭很难改善土地，出售作物或从自然灾害后的破坏中恢复过来。

　　由于未解决的继承人财产问题，家庭首当其冲。争论和分歧会切断关系，产生持久的痛苦，使前进变得困难。本应是骄傲和家族遗产的源泉，却变成了导致压力和分裂的法律混乱。

　　家庭如何保护他们的土地，避免这些问题？从理论上讲，这很简单。采取措施解决继承人的财产问题，以免为时过晚。绘制家谱图，共同寻找合适的解决方案。这可能是清理所有权，这意味着法律上决定谁拥有财产的哪一部分，以什么形式。或者，它可能会制定一份共有租户协议，在法律上概述了每个家庭成员将遵循的一系列权利和责任。这通常涉及由律师进行历史所有权搜索，然后通知家庭遗产计划的创建。这些方法可以帮助保护土地免受损失，并使其更容易维持。

　　实际上，这个过程并不容易，但阿拉巴马州继承人财产联盟（AHPA）在这里提供帮助。这是一个由土地授予机构的专业人员组成的小组，通过阿拉巴马州县推广办公室的项目，为处理继承人财产的家庭提供信息和支持。AHPA是由阿拉巴马农工大学、奥本大学和塔斯基吉大学合作成立的，由阿拉巴马合作推广系统和美国农业部提供资金支持。他们帮助家庭了解他们的法律权利，建立他们的家谱，浏览文书工作，并与阿拉巴马州专门从事继承人财产的律师联系。AHPA的使命是帮助家庭保护他们的土地，避免未解决的继承人财产带来的风险。

　　如果你的家族没有立遗嘱就继承了土地，不要等到为时已晚。采取行动解决所有权问题，为子孙后代保护好家族遗产。在正确的帮助下，你可以把一些人所说的“卡住的土地”变成受保护的家庭资源。

　　瑞安·汤姆森是奥本大学农业经济学和农村社会学助理教授。Adam Rabinowitz是阿拉巴马州合作推广系统农业经济学家，也是奥本大学农业经济学和农村社会学副教授