一个自我管理的超级基金(SMSF)为澳大利亚人提供了一种控制退休金的方式，并将他们的长期储蓄投资于他们认为会带来丰厚回报的资产，包括房地产。

　　越来越多的澳大利亚人选择自我管理他们的养老基金，因为这给他们提供了灵活性，并能控制他们未来的财务状况。越来越多的人有兴趣在他们的SMSF下购买房产，因为随着时间的推移，这种资产既能提供租金收入，又能带来潜在的资本增长，因此利润丰厚。

　　这听起来可能很诱人，然而，在SMSF内购买投资房产会有一些限制，涉及一系列复杂的法规和限制，需要仔细考虑。

　　几乎任何想要管理退休储蓄的人都可以作为个人设立一个SMSF，但SMSF也可以有多达六名成员，通常他们都是同一个家庭的成员，最常见的组合是夫妻双方作为SMSF的受托人。

　　设立SMSF的主要要求包括:

　　会员:一个SMSF最多可以有6个成员。所有成员必须是受托人(或公司受托人的董事)，这意味着他们是负责任的不能做决定的关于基金，并确保其符合养老金法律。

　　受托人结构:有两种类型的受托人结构——个人受托人或公司受托人。每位成员必须是个人受托人或公司受托人的董事。

　　住院医生实习期:基金必须符合居住要求，即中央管理和公司控制通常必须在澳大利亚。

　　唯一目的测试:SMSF的唯一目的必须是为其成员提供退休福利，如果成员在退休前死亡，则必须为其家属提供退休福利。

　　一旦你建立了一个SMSF，如果你遵守规定，你就只能通过你的SMSF购买房产。这意味着任何拥有SMSF的人都可以在他们的SMSF中购买投资房产。

　　通过SMSF投资房地产有几个限制，旨在确保投资的目的是提供退休福利。

　　最重要的标准是“唯一目的测试”，即该物业必须为基金成员提供退休福利，并且不能从基金成员的关联方处获得。

　　这意味着你不能购买亲戚的房产，也不能通过SMSF购买住房。

　　对购买的限制包括:

　　唯一目的测验购置和维护财产的唯一目的必须是提供退休福利。它不能用于个人私人用途，如住宅或度假屋

　　关联方交易:SMSF不能从成员的关联方处获得财产，除非是商业不动产，这需要严格的定义和估值。

　　借款:smsf一般禁止借款，但有限追索权借款安排(LRBA)例外。这允许SMSF为收购资产而借款，但该资产必须由单独的信托持有，贷款人的追索权仅限于该资产。这意味着融资更加困难，一些贷款机构将严格拒绝为SMSF房地产提供贷款。最好与抵押贷款经纪人交谈，了解在这种情况下贷方将允许的借款。

　　内部资产:SMSF不能将总资产的5%以上投资于内部资产，其中包括租赁给基金关联方的房产。

　　物业改善:虽然SMSF可以维护和维修物业，但如果物业是通过借款获得的，则限制任何改善或重大改变物业的性质。这是一个巨大的限制，我们将在下面进一步讨论。

　　管理SMSF内的财产需要谨慎平衡，既要遵守养老金法，又要确保财产对你的长期财务未来来说仍然是一项可行的投资。

　　你可以做什么:

　　出租给第三方:该物业可按市场价格出租给不相关的第三方。这包括住宅或商业租户，只要租赁安排是公平的。

　　维修及保养你可以去进行维修和保养，以确保物业保持良好状态。这包括修复损坏，重新粉刷和更换磨损的固定装置。

　　商业不动产:如果该不动产符合商业不动产的条件，它可以以市场价格出租给关联方(如会员的企业)。

　　你不能做的事情:

　　人员部分使用:物业不得供基金成员或其亲属使用最终的目的。这包括度假或短期入住。

　　从关联方购买住宅物业:SMSF不能从关联方购买住宅物业，除非该物业符合商业不动产的资格。

　　显著的改善如果该房产是用借来的资金购买的，则不允许进行改变其性质的重大改进(如增加新房间或进行大规模翻新)。o在这种情况下，只允许维修和保养。

　　对房地产投资者来说，第三点的“显著改善”可能是一个巨大的缺点。

　　这意味着你不能通过翻新你的房产来创造权益。

　　这也意味着你将无法在你的SMSF中建造新的房产，因为它将是土地合同和建筑房产合同。然而，有一些方法可以克服这一障碍。

　　这一限制意味着你将无法扩建、拆除和建造房产，或对房产进行重大改进，如新地板、新屋顶等。

　　根据SMSF，您唯一能够对物业进行的改进是维护物业所需的维修和维护。

　　由于无法对物业进行重大改进，许多房地产投资者放弃购买SMSF，因为这是制造股权或增加您可以从物业获得收入的好方法。有了这些限制，投资者为什么还要考虑购买SMSF呢?

　　这是因为在SMSF中购买房产也有很多好处:

　　SMSF受托人必须彻底了解这些优点和缺点，并寻求专业建议，以确定房地产投资是否符合他们的整体投资策略和退休目标。

　　寻求专业人士的帮助，看看这是否是适合你个人情况的正确决定，总是明智的。

　　需要考虑的一些利弊是:

　　多样化是我对投资者来说，分散资产很重要。购买房产可以使SMSF的投资组合多样化，通过将投资分散到不同的资产类别，有可能降低风险。

　　资本增长:房地产是一种长期投资，与退休金作为退休投资的目的一致。随着时间的推移，投资房地产可以带来可观的资本增长，并获得可观的退休福利。

　　税收优惠退休基金享有很高的福利附加税率。房产的租金收入在积累阶段的税率为15%，在养老金阶段可以免税。如果房产持有超过12个月，资本利得税(CGT)也可以大幅减少。

　　控制: SMSF受托人有直接合伙人对投资决策的控制，允许他们选择并管理与他们的投资策略和退休目标相一致的物业。

　　租金收入:物业产生的租金收入可以为SMSF提供稳定的现金流，可用于满足基金费用或再投资。

　　复杂的法规:监管管理smsf的框架是复杂的。受托人必须确保遵守养老金法律，这可能是具有挑战性和耗时的。

　　流动性问题:房地产是一种非流动性资产，这意味着如果SMSF需要获得现金，它可能很难迅速出售。如果基金需要支付福利或履行其他义务，这可能是一个问题。

　　借贷的限制虽然LRBA允许借款，但它有严格的限制条件和更高的成本。贷款人通常要求更高的利率和更多的存款，这增加了SMSF的财务负担。贷款偿还必须来自SMSF，所以是我重要的是要确保你有足够的资金来偿还。

　　成本:在SMSF内购买和管理物业涉及大量成本，包括印花税，法律费用，物业管理费，维护成本和保险。这些成本会侵蚀投资的总体回报。

　　税收:如果你亏损了，你不能从人身上抵消损失收入部分。

　　有限的灵活性:对财产可以做什么和不可以做什么的限制可能会限制SMSF最大化财产价值的能力。例如，对重大改进的限制可能会阻碍提高房产资本价值的能力。

　　并不是每个人都适合在SMSF里买房。

　　对于房地产投资者来说，这些规定可能很复杂，也有限制，如果你不了解这一点，或者你出于错误的原因购买了SMSF，你很快就会发现自己陷入了法律上的繁文缛节，而且要纠正你错误的投资选择，这让你很头疼。

　　我们列出了一份名单，这些人应该非常仔细地考虑购买SMSF房产是否符合他们的需求。

　　低余额的SMSFs:低余额的SMSFs(通常低于25万美元)可能会发现，如果他们的资金的很大一部分被捆绑在一个单一的物业，他们的投资多样化是具有挑战性的。缺乏多样化会增加风险。

　　知识有限:受托人对房地产投资和SMSF法规的知识有限，可能难以遵守复杂的规则并做出合理的投资决策。

　　厌恶风险的投资者:物业投资涉及风险，包括市场波动、租户空置及意外开支等。那些厌恶风险或更喜欢稳定和流动投资的投资者可能会觉得房地产不合适。

　　需要流动资金的在不久的将来可能需要领取退休金的会员应该参加看看与房地产投资相关的流动性问题。

　　不合规风险:受托人在遵守SMSF法规方面不勤勉，可能会受到重大处罚，并且基金可能被视为不合规，这可能会产生严重的财务后果。

　　条问答

　　设立公积金管理基金的主要要求是什么?

　　在设立自我管理的退休基金时，需要计划的关键因素是成员资格、受托人结构、居民身份和唯一目的测试。

　　将财产纳入公积金有什么限制?

　　通过SMSF投资房地产有几个限制，旨在确保投资的目的是提供退休福利。最重要的标准是“唯一目的测试”，即该物业必须为基金成员提供退休福利，并且不能从基金成员的关联方处获得。这意味着你不能购买亲戚的房产，也不能通过SMSF购买住房。

　　谁可以购买SMSF的物业?

　　几乎任何想要管理退休储蓄的人都可以作为个人设立一个SMSF，但SMSF也可以有多达六名成员，通常他们都是同一个家庭的成员，最常见的组合是夫妻双方作为SMSF的受托人。

　　smsf中唯一的目的测试是什么?

　　唯一目的测试涉及SMSF的财产必须为提供退休福利的唯一目的而获得和维护。它不能用于个人目的，如家庭或度假屋。