自澳大利亚储备银行(RBA)于2022年5月开始加息以来，市场目前预计未来12个月内可能会有四次降息。
这是一个受欢迎的预测，因为在一系列激进的加息之后，许多房主一直感到资金紧张。
但这对有抵押贷款的普通澳大利亚人来说究竟意味着什么?房地产投资者应该如何看待这种发展?
在每个交易日结束时，澳大利亚证券交易所发布其澳大利亚储备银行目标利率追踪器，让我们深入了解市场如何定价未来的利率变动。
根据短期期货合约，该追踪机构目前预测，澳大利亚央行最早将于2025年2月降息25个基点。
此外，市场认为，到8月份可能还会有三次降息，这可能会使官方现金利率(OCR)从目前的4.35%降至3.35%。
澳大利亚人的平均按揭还款额
现金比率
平均房屋贷款利率*
平均莫n还款
平均莫n减少
平均年还款额
年平均减少量
2024年9月
4.35%
7.07%
4296美元
-
51552美元
-
1 .降息
4.10%
6.82%
4189美元
107美元
1284美元
1284美元
2次降息
3.85%
6.57%
4083美元
213美元
2556美元
2556美元
三次降息
3.60%
6.32%
3977美元
319美元
3828美元
3828美元
4次降息
3.35%
6.07%
3873美元
423美元
5076美元
5076美元
资料来源:Finder，澳洲储备银行，ABS. *自住可变折现率。偿还英航基于平均贷款641,143美元(由Finde分析的ABS数据)
如果这些削减成为现实，澳大利亚央行将在一年内召开八次会议——根据不断变化的经济状况调整货币政策的机会很多。
然而，重要的是要记住，这些预测只是预测。
虽然市场可能已经消化了降息的预期，但这并不意味着一定会降息。
如果我们在2025年看到四次降息，房主可能会得到一些有意义的财政救济。
根据ABS的数据，澳大利亚人目前的平均抵押贷款为641,143美元。
Finder的分析显示，四次降息，将OCR从4.35%降至3.35%，平均每年可以为房主节省5,076美元的抵押贷款还款，或每月约423美元。
即使是一次减息也能让房主缓一口气，平均每月还款减少107美元，或每年减少约1300美元。
对于目前每个月都在努力偿还抵押贷款的五分之二的房主来说，这些储蓄可能会带来很大的不同。
正如Finder消费者研究主管格雷厄姆?库克所指出的那样:
四次降息将为那些在不断上升的抵押贷款还款中苦苦挣扎的房主提供极大的安慰。
重要的是要记住，这些预测是基于概率的，未来仍然是不确定的。
在13次加息之后，许多家庭都感到了压力——一系列的降息将为澳大利亚人每月节省数百美元的可变利率住房贷款。”
虽然降息可能会减轻现有房主的一些财务压力，但也可能产生意想不到的后果，即重新点燃房地产市场的需求。
较低的借贷成本自然会鼓励更多买家进入市场，从而可能再次推高房价。
正如库克所说:
“虽然降息可能会减轻现有房主的一些财务压力，但也可能重新点燃住房市场的需求，有可能再次推高房价。
这将使首次购房者更难进入市场，即使借贷成本较低。”
我们以前看到过这种动态，特别是在COVID-19大流行之后，创纪录的低利率推动了房地产繁荣，将价格推高到不可持续的水平。
虽然较低的利率可能对已经进入市场的人有利，但它可能进一步挑战那些想买房的人，尤其是在负担能力仍然是一个主要问题的主要首府城市。
对于拥有可变利率抵押贷款的房主来说，即使是一次降息也能节省大量资金。
但重要的是要保持谨慎。
澳大利亚证券交易所的预测不能得到保证，澳大利亚央行仍可能根据经济状况选择不同的道路。
对于那些固定利率抵押贷款的人来说，好处可能不会立竿见影，但固定期限即将结束的房主可能更有能力以较低的利率进行再融资。
许多借款人在从固定利率贷款转向更高的可变利率贷款时，都面临着还款大幅增加的问题，而这些潜在的削减可能为更好的交易提供机会。
库克指出:
固定利率抵押贷款的房主可能不会立即感受到减税的好处。
然而，当他们的贷款恢复到可变利率时，那些固定期限即将到期的人可能会看到更好的再融资选择，这有助于他们避免近年来许多人面临的急剧增长。”
与此同时，房地产投资者也应密切关注。
较低的利率环境可能带来更有利的借贷条件，鼓励投资活动。
然而，另一方面，如果你在一个已经膨胀的市场买房，竞争加剧和房价上涨可能会降低回报。
一如既往，坚持基本面，不要陷入投机性市场波动是至关重要的。
虽然未来12个月四次降息的前景可能会给澳大利亚房主带来重大的财务缓解，但重要的是要谨慎对待这些预测。
市场反映了可能的减产，但库克提醒我们:
“澳大利亚证券交易所在其网站上明确表示，这些信息仅是指示性的，这意味着，尽管市场可能在价格上反映了四次降息的可能性，但这并不能保证澳大利亚储备银行将采取行动。”
简而言之，房主、投资者和首次购房者都应该密切关注不断变化的经济状况，并为一系列结果做好准备。
虽然降息的可能性带来了一些乐观情绪，但保持财务灵活性、不要纯粹根据市场预测仓促做出决定至关重要。
