新加坡的住宅租赁市场在经历了长时间的下滑后似乎已经触底。

　　私人无地住宅的租金中位数从2024年第二季度的每月4200新元上升到第三季度的每月4300新元。

　　自2023年第三季度达到每月4550新元的峰值以来，租金停滞或下降了一年，这表明总体而言，市场可能已经找到了底部。

　　随之而来的可能是市场活动的激增，租户将从更广泛的经济适用房选择中受益。在2022年和2023年房价大幅上涨后，以前不太愿意谈判的房东，现在更愿意接受较低的报价。

　　新落成房屋供应带来的竞争加剧，以及通胀压力的缓解，使得业主对较低的租金持更开放的态度。此前，由于支出增加、维护成本增加和房产税上调，业主对较低的租金持抵制态度。

　　租客可能会搬到价格更高的住处，这些住处现在在经济上变得更可行。其他人可能会为了方便搬到离市中心更近的地方，或者搬到租金似乎下跌幅度最大的豪宅。

　　奢侈品市场经历了子市场中最剧烈的市场调整。核心中央区（CCR）的租金中位数在2023年第三季度达到每月6250新元的创纪录高位后，今年第二季度下降了10.4%，降至5600新元的低点。2024年第三季度，CCR租金涨至5700新元。

　　在城市边缘地区或中部其他地区（RCR），租金中位数在2024年第二季度降至近几个季度的最低水平，为每月4200新元，但在第三季度上升至4300新元。城市边缘地区的调整没有豪华市场那么严重，从去年第三季度的租金中位数峰值4500新元，到第二季度的低点，仅下降了6.7%。

　　在中环以外地区（OCR）或郊区，租金同样从2024年第二季度的3700新元中位数反弹至第三季度的3800新元，比2023年第三季度每月4000新元的近期峰值下降了5%。

　　然而，郊区可能会面临供应方面的压力，因为去年新落成的19,908套私人住宅中有一半以上位于OCR。增加的租赁库存可能有助于控制租金价格上涨的步伐。

　　在接下来的几个月里，我们可以期待一些微妙的变化，因为市场之间的价格差距在过去一年中已经显著缩小。

　　例如，在2023年第三季度，主要CCR区域的租金中位数比城市边缘RCR区域高38.9%。到2024年第三季度，这一差距已缩小至32.6%，原因是CCR租金下降了8.8%，而同期RCR租金下降了4.4%。

　　随着租金价差的显著缩小，越来越富裕的外派人员从城市边缘地区迁往某些豪华住宅的趋势已经明显。此外，豪宅业主更愿意协商较低的租金。

　　由于RCR和郊区OCR之间的差距不断扩大，从郊区搬到城市边缘地区的租户可能会减少，从2023年第三季度的12.5%增加到2024年第三季度的13.2%。随着该地区房屋完工数量的增加，郊区房产的租金下降得更快，下降了5%，而城市边缘地区的租金下降了4.4%。

　　随着郊区租金的下降，一些租客，尤其是租大公寓的当地人，很可能会转向私人市场。

　　OCR私人住宅的租金中位数下降了5.1%，从2023年9月的每月3900新元降至2024年9月的每月3700新元。同期，五室及更大的组屋租金中位数稳定在3500新元。因此，租金差距已从11.4%大幅缩小到5.7%。

　　这个窗口，相当于每月增加200新元，可能会导致一些组屋租户考虑搬到共管公寓，尤其是那些不介意小私人住宅的人。这种转变可能已经在进行中，因为与上个月相比，2024年9月组屋租赁市场的交易量略有下降。

　　私人房屋租金的下降可能已经达到了一个平稳期。但只有未来几个月的进一步数据才能证实市场复苏是否强劲。

　　鉴于租赁市场上住房普遍稀缺，截至2024年第三季度，入住率为92.8%，租金进一步大幅下降的可能性很小。

　　今年前三季度仅建成5376套，导致供应受限。即使在2024年全年，预计也只有9103套公寓完工，比2023年建成的19,968套新房明显减少。

　　在需求方面，进入新加坡的外籍人士、国际学生和外国工人明显增加，导致租房咨询激增。另外，由于利率持续走低，预计企业成本将有所减少，企业景气也将有所好转。

　　预计全球和新加坡经济在当前和未来几年都将呈现正增长，可能有助于创造更有利的就业条件，从而通过可能雇用更多外籍人士而使租赁市场受益。

　　Christine Sun是OrangeTee Group的首席研究员和策略师，Timothy Eng是OrangeTee & Tie的助理经理，负责研究和分析