解释:储备银行宣布，从7月初开始，将引入债务收入比率，并调整适用于住房贷款的贷款价值限制。

　　但这意味着什么，它会让买房变得更容易还是更困难?

　　专家表示，这将是一个巨大的转变，尤其是对投资者来说，但全面的影响不会立即显现。

　　澳大利亚储备银行表示，从7月1日起，银行只能向债务收入比超过6倍的自住业主发放约20%的新贷款。这意味着，如果你的家庭总收入为10万美元，你的贷款将被限制在60万美元。

　　银行只能向DTI超过7的投资者提供20%的贷款。

　　这些规定不适用于Kainga Ora贷款、新建房屋或再融资。

　　与此同时，银行将放宽贷款与价值比率(LVR)的限制，以便银行可以将其贷款的20%贷给存款低于20%的自住业主，目前为15%，并且可以向股本或存款低于30%的房地产投资者提供5%的贷款，而目前为35%。

　　澳大利亚储备银行表示，这些规定旨在确保银行在“繁荣”时期不会承担过多的高风险贷款。如果人们借入的贷款与他们的收入相比很大，那么在经济困难时期，他们就更难偿还贷款。

　　目前还不是很多。目前，在高dti下没有多少贷款，可能是因为高利率使其难以承受。

　　预计在利率较低、市场有点泡沫的情况下，这些规定将更多地起到“手刹”的作用。

　　CoreLogic首席房地产经济学家凯尔文·戴维森(Kelvin Davidson)表示，未来房价可能会大幅上涨。

　　

　　开尔文戴维森

　　他表示，人们可能低估了DTI比率的影响，尤其是对投资者的影响，因为它们不会立即产生重大影响。

　　“它们很重要。从长期来看，抵押贷款利率将再次下降，而这正是dti发挥作用的时候。”

　　他说，这可能会减缓房地产投资者积累更多房产的速度。

　　“以前，在LVRs下，如果市场上涨，你就会有下一笔存款。这个和那个完全不同。一切都与收入有关，你不能马上改变这一点。”

　　出租房产的租金往往不足以增加收入。

　　戴维森表示，储备银行早些时候的模型显示，通过直接投资，房地产投资者可能需要六到七年的时间才能从一笔购买中积累股本，再购买另一笔。他说，这可能与目前的两三年相比。

　　“这是一个被低估或低估的巨大转变。这是一个相当大的变化，但只有在长期内才会显现出来。”

　　房地产投资教练Michael Burge表示，他预计DTI为7不会产生太大影响。

　　他表示:“如果他们想让投资者放慢脚步，那么他们就会降低DTI。”“但经济已经饱和，房价充其量是持平，有些地区还在下跌，所以我认为没有必要让投资者更加艰难。”

　　澳大利亚储备银行指出，首次购房者和收入较低的人预计大多不会受到dti引入的影响，因为他们已经面临其他服务标准。

　　至于LVR的变化，CoreLogic的数据显示，自住业主的借款已经低于目前的限制。

　　4月份，发放给自住业主的新贷款中，只有9%是发放给首付低于20%的人。

　　大约80%是给首次购房者的。

　　但Davidson表示，这一变化可能会给投资者带来更大的好处，目前如果他们的存款低于35%，他们几乎没有选择贷款的机会。

　　“假设你有33%的首付，现在你还不能买房，但一个月后你就可以了，前提是你满足了其他的服务能力测试……这可能会提振需求，但我不认为会有很大的提振，因为你仍然需要支付较高的抵押贷款利率，而作为投资者，你的租金收益率仍然很低。”

　　

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　　澳大利亚储备银行表示，这将有助于确保房价保持在可持续水平，因为住房贷款的增长将不得不与收入增长更紧密地联系在一起。

　　戴维森同意，这可能意味着房价增长放缓。他说:“很长一段时间以来，我们看到的平均增长率是6%或7%，但可能更接近4%，因为收入增长较低，这使得这种联系更加明显。

　　“我不认为它会在一夜之间突然恢复住房负担能力，但随着时间的推移，如果它能够将房价增长限制在较低的速度，它确实可以防止负担能力变得更糟。”如果市场上的投资者减少，其他买家群体就会有更多的机会——这是一个相当大的转变。”

　　西太平洋银行的经济学家说，这可能会促使投资者前往房价较低的地区。

　　“与收入相比，较低的价格将使人们更容易跳过DTI的障碍。房价非常高的地区，例如皇后镇湖区，对于首次购房者和投资者来说，都会相应地失去动力。

　　“随着时间的推移，这可能会影响投资流动和地区房价趋势。”

　　西太平洋银行仍预计，2024年房价将上涨6%，2025年将再上涨7%，同时工资将分别增长2%和3%。

　　新西兰央行首席经济学家迈克·琼斯(Mike Jones)表示，他预计直接投资对房价的影响将在2025年显现。

　　“随着利率开始下降，这是一个可能减缓我们明年看到的房价升值的因素，因为你看到的限制比我们在lvr等市场看到的要严格得多。”