一种有害的房地产欺诈形式似乎正在上升，其后果对房主来说可能是毁灭性的。

　　这种骗局被称为契约欺诈或房屋所有权盗窃，涉及伪造文件，记录虚假的财产所有权转移。然后，犯罪分子可以出售房屋，以其抵押贷款，甚至将其出租给租户以赚取利润。

　　上个月，密歇根州底特律的一名社区组织者因一起特别恶劣的案件被起诉。联邦检察官表示，现年60岁的吉娜·托马斯(Zina Thomas)在纽约市及周边地区窃取了30多套房屋，她伪造了索赔契约，将这些房产转让给虚构的实体，然后卖给不知情的第三方。

　　在所谓的盗窃发生时，托马斯正在非营利组织联合社区住房联盟(United Community Housing Coalition)工作，在那里她是房屋所有权项目的主管。

　　密歇根东区联邦检察官道恩·n·艾森(Dawn N. Ison)在一份声明中说，“这个骗局针对的是我们一些经济上最脆弱的公民，凶手的工作就是帮助这些人避免失去房屋止赎权。”

　　与底特律的案例一样，契据欺诈通常涉及撤诉契据，这是一种简单的法律文件，转让所有权，对财产没有任何担保。它们通常的合法用途是在家庭成员之间传递所有权。

　　然而，南加州的房地产欺诈律师戴维?弗莱克(David Fleck)说，任何类型的房屋契约，包括更传统的担保契约，都可能被越来越老练的犯罪分子伪造。

　　“25年前，伪造文件并不容易。现在，几乎每台电脑都有制造可信伪造品的技术，你可以在网上买到假的公证章。因此，这项技术已经非常迅速地领先于我们现有的防止这种情况的系统，”弗莱克警告说。

　　在他的私人执业期间，以及之前在洛杉矶地区检察官办公室担任检察官期间，弗莱克处理过数十起房屋产权盗窃案件。在一个案例中，他甚至看到一位年长的房主被赶出了自己25年的房子，她的资产被抹去了，因为骗子伪造了止赎文件。

　　虽然没有追踪房屋所有权盗窃的全国性统计数据，但联邦调查局的《2023年互联网犯罪报告》去年追踪了9521起与网络相关的房地产和租赁欺诈投诉，损失总额超过1.45亿美元。

　　越来越多的美国县提供免费服务，允许居民向记录契约的当地官员登记姓名。如果有任何包含这些名字的文件被归档，县里就会提醒有问题的居民。

　　也有提供类似监控的付费服务。但这两种产权监控都只能在虚假产权被提交后才提醒房主——它们并不能从一开始就阻止犯罪的发生。

　　一旦虚假产权被提起诉讼，解决问题的唯一途径就是通过诉讼来确立真正的所有权。这通常需要聘请一名律师，最好是专门从事房地产法律的律师。

　　根据Fleck的说法，防止产权盗窃的唯一真正保护是通过一种特定类型的政策，由任何主要保险公司提供，称为房主的产权保险政策。(请不要与同样名称的业权保险的业主政策混淆。)

　　根据美国土地所有权协会(American Land Title Association)提供的一份政策模板，在承保风险项下，该政策应包括“其他人声称因伪造或假冒而拥有影响您的所有权的权利”这样的措辞。

　　“所有的产权保险公司，所有的大公司，现在都提供这种服务，”弗莱克说。“他们中的一些人甚至不知道他们有。”

　　弗莱克说，虽然传统的产权保险政策在购买房产之前防止欺诈，但房主的政策在你拥有房产之后增加了对房屋产权盗窃的保护。

　　他说:“这很重要，因为如果你是产权盗窃、离职索赔契约欺诈或任何形式的契约欺诈的受害者，你只需向产权保险公司索赔，他们就会为你处理——仅此而已。”

　　弗莱克说，虽然保险也不能从一开始就防止房契伪造，但正确的保单将使保险公司承担在法庭上解决虚假产权索赔的责任，从而为房主减少费用和麻烦。

　　在底特律最近的刑事案件中，检察官表示，社区组织者托马斯(Thomas)对她本应帮助保护的低收入房主实施了厚颜无耻的计划。

　　她所在的非营利机构UCHC为拥有或居住的房屋面临财产税或抵押贷款丧失赎回权风险的居民提供免费咨询服务，为他们提供防止驱逐和止赎的援助。

　　根据联邦调查局特工马修·斯鲁斯签署的一份刑事起诉书，托马斯也是一名房地产经纪人和公证人，他与其他未透露姓名的人合谋，包括另一名公证人和韦恩县的一名雇员，偷走了数十套房屋。

　　受害者中包括一名正在接受化疗的癌症患者，他在10月份收到了一份驱逐通知，要求他们在30天内搬出自己的家。房主对驱逐提出异议，这些诉讼仍在进行中。

　　负责密歇根州联邦调查局的特别探员Cheyvoryea Gibson说:“在为经历经济困难的居民提供援助的同时，托马斯女士涉嫌剥削那些失去家园的人。”

　　托马斯在一项刑事诉讼中被指控串谋实施电信欺诈、洗钱和严重身份盗窃。

　　她的律师没有回应Realtor.com?的置评请求。托马斯目前缴纳了1万美元的无担保保释金，并将于5月22日出庭。