对于全国各地的租户来说，近年来房租的大幅上涨一直是一种负担。对于正在成为美国地主的私人投资公司来说，他们是一个富矿。

　　根据数据和研究公司摩根士丹利资本国际(MSCI)的数据，在过去10年里，超过1万亿美元的公寓楼转手，在一阵销售热潮中，私人投资者和房地产信托公司陷入了狂热:出售给他们的公寓比例从2011年的44%上升到2022年初的70%。

　　这些公司中的许多都大幅提高了租金，并利用历史上的租金上涨浪潮获得了巨额利润。

　　然而，几乎没有哪家公司比喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)受益更大。

　　喜达屋是一家由佛罗里达州亿万富翁巴里·斯特恩利希特(Barry Sternlicht)领导的私人投资公司，一直是最活跃的公寓收购者之一，也是该行业的典范。在过去七年里，该公司已经积累了超过11.5万套公寓，在某些排名中，这是美国此类公寓数量最多的。

　　私人公司很少披露租金上涨的具体信息，但根据《华盛顿邮报》查看的租约，喜达屋的一些综合大楼的价格上涨了30%或更多。

　　在佛罗里达州棕榈滩县的喜达屋惠灵顿格林酒店。在美国，该公司在2022年将部分租金提高了52%;在亚利桑那州斯科茨代尔的格里芬公寓。提高了35%。在博因顿海滩(Boynton Beach)的海湾(Cove)，它在2022年将一些单元的租金提高了93%。

　　喜达屋在政府补贴下建造的一些面向低收入租户的公寓小区，将租金上调了10%。虽然这类公寓的租金受到HUD指导方针的限制，但在政府取消限制后不久，该公司就开始收取更高的租金，甚至对租赁中期的租户也是如此。

　　斯特恩利希特在2022年初与投资者的一次电话会议上说:“租户似乎有能力也愿意支付这些上涨的租金。”“我认为这是30年、35年以来我见过的最强劲的房地产市场。”

　　尽管喜达屋表示，其价格只是反映了市场力量和他们自身不断上升的成本，但私人投资者在美国公寓房东中发挥的作用越来越大，与历史上的租金上涨潮同时出现。

　　根据Yardi Matrix多户家庭全国报告，2021年，租金涨幅是以往任何一年的两倍多，26个主要大都市的租金要求上涨了10%或更多。这种增长至少持续到2022年10月，当时租金每年上涨约8%。

　　“当他们说我的房租要涨时，我想，‘这是怎么回事?’”29岁的塞基玛·雷纳(Sakeema Rainner)说。她和四个孩子在西棕榈滩租了一套政府补贴的公寓，她说那里的租金涨了大约10%。“他们根本不在乎。”

　　喜达屋向《华盛顿邮报》提供的一些数据显示，从2022年1月至9月，该公司在其十大市场的租金平均上涨了17%。相比之下，根据喜达屋分享的数据公司CoStar的数据，同期这些市场的整体租金涨幅约为12%。

　　然而，根据该公司提供的数据，该公司在2021年提高租金的速度比竞争对手慢:该公司提高了6%的租金，而这些市场的竞争对手提高了12%。

　　该公司在一份声明中表示，它有回报投资者的法律责任，并且该公司正在“应对运营费用和抵押贷款利息创纪录的增长”。

　　喜达屋在声明中表示:“喜达屋是全球首屈一指的房地产投资者和公寓物业所有者之一。”“无论是作为投资者还是房东，我们的声誉对我们来说都非常重要，这是我们非常重视的事情。如果我们与该领域的其他业主采取不同的行动，我们就不可能在这种规模上增长和维持我们的投资组合。”

　　斯特恩利希特认为，房客“有能力也愿意”支付更高的房租，但与此相反，喜达屋子公司在佛罗里达州拥有的几处公寓小区的房客表示，他们很难支付更高的房租。

　　在棕榈滩县(Palm Beach County)的四个小区接受采访的20名受访者中，所有人都表示，每月租金上涨100美元至1363美元不等，让他们感到压力。棕榈滩县的租金上涨尤为剧烈。许多人都是中等收入的人。有些人做两份工作。其中包括家庭健康助理、泳池清洁工、保安、仓库员工和餐馆员工。

　　38岁的维罗妮卡·史蒂文斯(Veronica Stevens)是一家大麻药房的工作人员，她和17岁的女儿在喜达屋旗下的博因顿海滩海湾(Cove at Boynton Beach)合租一套两居室公寓。她说，他们的房租从每月不到1500美元(约合人民币457元)涨到了2070美元(约合人民币457元)，涨幅约为40%。因此，史蒂文斯和她的女儿不再偶尔去红龙虾或辣椒餐厅吃饭，她正在寻找第二份工作。

　　35岁的餐厅服务员罗伯特·帕萨雷蒂(Robert Passaretti)说，他在博因顿海滩阿什利湖喜达屋酒店(Starwood’s Reserve)的租金从每月1350美元涨到了2050美元。他正在考虑离开这个州。

　　“这太疯狂了，”他说。“突然之间，我就得靠工资过日子了。”

　　一些家庭表示，他们被迫进行了艰难的缩小规模:带着孩子的夫妇从两居室搬到了一居室，尽管正如一位父亲所说，“我们彼此都被绊倒了。”另一个有三个孩子的家庭在阿什利湖的保护区(Reserve)住了一套两居室。他们说，几个月前，他们接到通知，房租将从每月1600美元(约合人民币4800元)上涨到2000美元(约合人民币4800元)。他们搬去和家人一起住了。

　　“我们在努力存钱，以摆脱恶性循环，”这位父亲说，他是海地移民，卖人寿保险。为了保护自己的隐私，他要求匿名。“租金永远不会下降。我们想买一栋房子。”

　　《华盛顿邮报》查阅的租约显示，即使是在喜达屋政府补贴的大楼里，管理者也将租金上调了10%。

　　例如，佛罗里达大学(University of Florida)希姆伯格中心(Shimberg Center)的数据显示，西棕榈滩(West Palm Beach)的Parkside Residences建于1996年，当时获得了190万美元的低息政府贷款和80万美元的税收抵免补贴。作为对政府补贴的回报，该物业的所有者有义务将租金保持在联邦政府规定的水平以下。喜达屋房地产收入信托基金在2020年以近1400万美元的价格买下了这栋拥有144个单元的房产。

　　在2022年4月的最后一天，它通知居民，他们的租金将在6月1日上涨约10%，即使他们的租约还在中期。租赁文件中的一项条款允许该公司在HUD改变房东允许收取的最高租金后立即提高租金。

　　一名来自牙买加的66岁护理助理说:“他们说这里很低收入，但却很贵。”他与一位教会朋友合租了一套公寓。由于担心惹恼物业经理，他要求匿名。“他们不在乎。”

　　隔着几扇门，29岁的雷纳和她的四个孩子合租了一套三居室公寓。他们也收到了房租上涨的通知。但她说，比更高的价格更糟糕的是，她为此付出的代价。几个月来，一台漏水的空调每天都在她的客厅里留下大水坑，卧室的地毯也被淹没了。在10月份的一次拜访中，卧室的地毯在脚下压得像一块湿海绵。她说，霉菌导致她的孩子咳嗽。

　　“我给办公室打电话，没人接，”她说。

　　据当地新闻报道，喜达屋旗下的其他经济适用租赁公寓也遭到了维修方面的投诉:达拉斯为老年居民服务的诺兰大公寓(Nolen Grand)的租户说，电梯已经停运了三周，体弱的人只能拄着助行器爬楼梯;佛罗里达州克雷县考特尼庄园公寓的租户。她说，他们正在处理公寓里无法控制的霉菌;奥斯汀桑托拉别墅(Santora Villas)公寓的租户抱怨电器坏了，还有其他维修问题。

　　喜达屋将Nolen Grand酒店电梯故障归咎于供应链短缺。该公司已经解决了考特尼庄园(Courtney Manor)和桑托拉别墅(Santora Villas)的问题。该公司表示，在购买这两处房产时，它们就存在。

　　该公司在一份声明中表示:“和所有业主一样，我们的出租物业不时会遇到维护问题。”“然而，我们每年花费数百万美元来纠正这些问题，并为我们快速解决问题并经常主动为租户创造更好的生活环境的记录感到自豪。从我们拥有和管理的数十万份租约中挑出一些情况，表明我们在这一领域的表现在某种程度上低于行业标准，这是对我们作为物业所有者的行为的不公平表现。”

　　虽然租金上涨通常被认为是供需关系的简单问题，但它也是房东无数个人决定的产物。

　　研究人员和行业专家表示，在最激进的房东中，是买卖公寓的大型投资集团——尤其是那些不打算以公寓公司的身份打造品牌或声誉的投资集团。

　　德克萨斯理工大学(Texas Tech)金融规划学院(school of financial planning)教授拉塞尔·詹姆斯(Russell James)说，“对那些投资于无品牌公寓的大公司来说，这只是纯粹的利润最大化。”詹姆斯研究过大型企业拥有的公寓楼的租户满意度。“除了收取最高金额外，人们没有动力去做其他事情。”

　　短期的时间跨度给业主带来了提高租金的压力，因为建筑物的价格往往取决于它能产生多少租金。高管们的薪酬方式也鼓励了租金的上涨:投资公司的经理们经常从利润中赚取大笔费用，而这些利润可以通过提高租金来增加。

　　房地产公司布伦南投资集团(Brennan Investment Group)董事长、威斯康星大学(University of Wisconsin)詹姆斯·a·格拉斯坎普房地产中心(James a . Graaskamp Center for real estate)主任迈克尔·布伦南(Michael Brennan)说，这些公司“有动机尽可能快地提高租金，以便让下一个买家支付更高的价格。”他说，其他业主“不像他那样疯狂地专注于尽快拿到最后一分钱。”

　　喜达屋于1991年由斯特恩利希特和投资合伙人鲍勃·费斯(Bob Faith)创立，目的是在储蓄和贷款危机后收购公寓大楼。如今，喜达屋的公寓投资组合在美国是最大的之一，而这只是其全球房地产帝国的一部分:喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)在全球管理着约1250亿美元的投资，包括酒店、土地、办公室、工业园区、公寓和抵押贷款支持证券。喜达屋的经理们说，他们可以在这些不同的投资中快速转换，就像公司交易股票和债券的方式一样。

　　喜达屋在公寓领域的最大赌注始于五年前，当时它创建了一家名为喜达屋房地产收入信托(Starwood Real Estate Income Trust)的公司。在向投资者募集了数十亿美元资金，并承诺“定期、稳定的现金分配”后，该公司开始组建多样化的房地产投资组合。喜达屋的文件显示，在这些收购中，有数十栋公寓楼，户数超过6.5万套。

　　如何设定租金是房东之间存在分歧的问题之一，尤其是在租金上涨的情况下，对于已经入住的租户而言。当一套公寓的市场价格飙升30%时，要求新租户支付更高的价格可能很容易——他们还没有搬进来，可以接受也可以离开。但是，对于已经在这里居住多年的租户来说，30%的涨幅是否应该被强加给他们?

　　喜达屋的一位高管在一次行业活动上权衡了这个问题。

　　喜达屋物业管理部门Highmark Residential的总统级主管史蒂夫?兰伯特(Steve Lamberti)在一次行业网络直播上对观众说:“我们是一个喜欢自信的业主级别。”该直播由物业管理软件公司RealPage赞助。

　　“同情是我们所有人都需要考虑的一个词，”他说，但他补充说，房东应该认识到，现有租户的价格应该与市场所决定的价格“相当接近”。

　　他在网络直播中表示:“我们现在的入住率非常高，我们正在推高租金。”

　　在《华盛顿邮报》观看了网络直播并寻求采访部分参与者后，RealPage从其公共网站上删除了网络直播。该公司后来表示，网络直播是应客户要求删除的。兰伯特没有回应记者的置评请求。

　　虽然公寓公司通常将租户视为自己的客户，但购买公寓的投资公司通常首先迎合投资者。事实上，对于租户来说，拥有他们大楼的投资公司往往是隐形的:接受本文采访的大多数人都不知道他们的房东是喜达屋的附属公司。

　　以棕榈滩县的公寓所有权为例，根据财产评估记录和Post研究，私人投资集团现在拥有30栋最有价值公寓楼的一半以上——是20年前的三倍多。

　　RealPage的数据显示，截至5月，该县的租约续期租金上涨了19%以上，几乎是全国平均水平的两倍。全国没有任何地方的房价上涨得更快。

　　喜达屋的一名代表指出，一些大型公共房地产信托基金——不仅仅是私人投资集团——也大幅提高了租金。

　　季度数据显示，在截至9月份的12个月里，喜达屋将其南佛罗里达物业的租金提高了约21%。虽然该公司拒绝透露棕榈滩县个别房产的租金上涨了多少，但《华盛顿邮报》能够从驱逐文件中确定租金上涨的情况。佛罗里达州的每一份驱逐文件都包含一份租约副本。如果一套公寓被两次驱逐，就可以看到在两次驱逐之间租金上涨了多少。一些租户还提供了租金涨幅的信息。

　　正如人们所料，喜达屋地产的一些最大涨幅发生在一套公寓空置之后。

　　2022年1月，惠灵顿格林公寓的306单元的租金为每月1603元;法庭文件中的租约显示，5个月后，该公司要价2444美元，上涨了52%。

　　2020年3月，阿什利湖公寓储备区938单元的租金为1296美元;根据租约，到2021年10月，价格已跃升至1806美元。

　　续签租约的涨幅一般较小，但并非总是如此。

　　法庭文件显示，博因顿海滩海湾酒店(Cove at Boynton Beach)的一名24岁租户，在转为按月租赁后，她的房租在5月份几乎翻了一番，从1464美元(约合人民币457元)涨到了2827美元(约合人民币457元)。该公司于6月底申请驱逐她，称她未能付款。在法庭文件中，她写道，她已经支付了母亲的葬礼费用，并正在应对抑郁症。她要求能够留下来，并要求法官举行紧急听证会。驱逐令已经下达了。她的请求被拒绝了。她拒绝就本文置评。

　　另一位和女儿一起住在惠灵顿格林庄园(Estates at Wellington Green)一套两居室公寓的房客说，他收到了一份续约通知，要求房租上涨24%，从1780美元涨到2208美元。为了不激怒公司，他要求匿名。

　　埃德加·恩里克(Edgar Enrique)是一名来自危地马拉的泳池清洁工，他和妻子在阿什利湖的喜达屋储备酒店(Starwood’s Reserve at Ashley Lake)合租一间一居室，他说自己的房租从1600美元涨到了2000美元。

　　“对我来说，这并不好，”恩里克说。“为什么现在要多花400美元?”