纽约(美联社)——在曼哈顿市中心一座曾经高耸入云的办公楼的31层，建筑工人正在铺设钢支架，为即将建成的一系列住宅设施奠定基础:餐饮站、休息室、火坑和燃气烤架。

　　这座自2021年起空置的建筑将被改造成588套市价出租公寓，可容纳约1000人。“我们要用一栋空置的建筑，不仅给这栋建筑注入生机，还给整个社区注入生机，”房地产公司Vanbarton Group的董事总经理乔伊·奇利利(Joey Chilelli)说。

　　在全国范围内，办公楼到住房的转换正在被寻求，作为苦苦挣扎的市中心商业区的潜在生命线，这些商业区在疫情期间清空，可能永远不会完全恢复。这种转变的特点是强调可负担性。多个城市正在为开发商提供严重的税收减免，以鼓励将办公楼改造为住房——前提是一定比例的公寓以低于市场的价格提供。

　　今年1月，匹兹堡宣布，它正在接受通过“改造休耕和未充分利用的办公空间”来生产更多经济适用房的建议。波士顿在10月份发布了一项旨在振兴市中心的计划，其中包括推动更多住房的建设，其中一些将来自办公室的改造。今年4月，西雅图发起了一项竞赛，让市中心的建筑业主和设计公司提出改造方案。

　　在美国首都华盛顿，市长穆丽尔·鲍泽(Muriel Bowser)将办公楼改造成住房作为她计划的基石，以重新吸引人口并振兴该地区的市中心。今年早些时候，她宣布了首都的“回归计划”，计划在现有约2.5万居民的基础上，再向市中心地区增加1.5万名新居民。

　　鲍泽政府表示，市中心约有100万平方英尺的房地产已经从商业转为住宅。但该市还需要再改造600万平方英尺，才能满足她新增1.5万名市中心居民的目标。

　　鲍泽今年早些时候说:“我们在市中心的工作人员不会像疫情爆发前那么多。”“我们的工作是确保市中心有更多的人。”

　　但也有人对这种转变持怀疑态度。住房倡导者担心，经济适用房的要求可能会被淡化。即使是转换模式的倡导者也表示，给富有的开发商减税并不是实现目标的最佳工具。

　　华盛顿特区财政政策研究所(dc Fiscal Policy Institute)所长埃里卡·威廉姆斯(Erica Williams)表示:“那些认为这会对他们的利润有利的开发商，会在没有激励的情况下这么做。”“对于一个未经证实的项目来说，这是一个非常昂贵的提议。”

　　而且，随着越来越多的雇主转向混合工作模式，人们是否愿意搬到市中心，如果他们不被要求每天都在那里，这是一个问题。

　　匹兹堡市长埃德·盖尼去年1月在华盛顿举行的美国市长会议上对一个小组说:“你必须把市中心变成一个社区——一个充满生机、有趣和活跃的地方。”“你如何让它成为一个有年轻人想要的氛围的社区?”

　　33岁的联邦政府承包商乔丹·伍兹(Jordan Woods)于2019年搬到了华盛顿市中心的一套公寓，部分原因是能够步行上班的吸引力。他说，他能够找到夜间营业的可靠商店和餐馆，但后来大流行来了，市中心在一年多的时间里变得“像月球景观一样”。

　　伍兹说:“即使在大流行之前，它仍然缺少基本的东西，比如游乐场、狗公园和我可以步行去的普通非全食超市。”“我不会说我后悔，但如果我现在考虑同样的举动，我不确定我会这么做。”

　　开发咨询公司下城经济(Downtown Economics)的负责人查克·德阿普里斯(Chuck D’aprix)说，吸引新居民到一个曾经的市中心商业区，是一个具体的先有鸡还是先有蛋的问题。居民需要的业务与白天上班族不同。

　　它们包括中等规模的平价杂货店和日托中心、宠物用品店、五金店和汽车修理厂。这些地方需要在办公时间之后继续营业。

　　阿普里斯说:“很多这些服务现在在小城市或中型城市的市中心根本没有，你知道，他们晚上关门。”

　　但根据房地产公司世邦魏理仕(CBRE)的数据，随着市中心写字楼的空置率继续上升，从2019年第四季度的12.2%上升到2023年第一季度的17.8%，人们迫切需要做些什么。一些受打击最严重的地区包括旧金山，初步空置率为29.4%，休斯顿为23.6%，费城为21.7%，华盛顿为20.3%。

　　在空置率为15.5%的纽约市，市长埃里克·亚当斯(Eric Adams)今年1月宣布了一项计划，将为该市带来50万套新房，其中包括他所谓的限租公寓。

　　该计划的一个关键部分是重新划分曼哈顿中城的部分区域，这些区域目前只允许办公和制造空间。在重新分区的同时，市长办公室正在推动立法机构批准减税法案，以吸引开发商投资于包括经济适用房在内的改造项目，并修改该州的多重住宅法，允许1990年以前建成的建筑获得更灵活的监管，从而使改造变得更容易。

　　副市长玛丽亚·托雷斯-斯普林格说:“能够真正把我们过时的办公室库存收走是一个真正的双赢，因为我们不仅支撑了办公室市场，考虑到我们看到的空置率，而且我们还帮助重振了我们的商业区，这些商业区在疫情期间确实受到了影响。”

　　“我们还可以在我们一直面临的严重住房危机中有所作为，”她说。她指出，每天晚上有7万多纽约人睡在避难所，“我们城市里最实惠的公寓的空置率基本上是零。”

　　据世邦魏理仕(CBRE)称，在过去20年里，纽约有近80座办公楼被改造成住宅，是全美最多的。支持改建的“五区住房运动”(5 Borough Housing Movement)的执行董事约翰·桑切斯(John Sanchez)表示，未来10年可能还会有大约200座这样的房子。这将产生大约2万套住房。

　　人们认为，正是这种转变把曼哈顿下城从一个黄昏时分就关门歇业的社区变成了家庭和美食家都向往的目的地。

　　“你看到的是这座城市发展最快的住宅区，”罗斯·莫斯科维茨(Ross Moskowitz)说。他是Stroock & Stroock & Lavan律师事务所的合伙人，专门从事房地产、土地使用和公私合作。“突然之间，你看到了婴儿车和狗，很明显，这意味着人们不仅仅是来上班的。他们真的是来住的。”

　　但在纽约和其他地方，仅靠改造不太可能恢复整个市中心社区，也不会自动缓解经济适用房危机。世邦魏理仕(CBRE)在3月份的一份报告中发现，在新建的多户住宅项目中，由办公室改为家庭的项目仅占1%左右，而且，尽管大肆宣传，但“没有证据”表明这些项目大幅增加。

　　“改造建筑并不容易，”康涅狄格州哈特福德市市长卢克·布洛宁(Luke Bronin)说。“有很多建筑都不适合。”

　　问题包括获得自然光和空气，大多数办公楼没有阳台，需要安装数百个浴室和厨房，以及配套的管道，而这些建筑通常每层只有两个大浴室。

　　房地产投资管理开发公司Victrix的首席执行官阿努普·达沃内(Anoop dav

　　)说，环境问题也可能存在。该公司专门从事将大部分空置的办公楼改造成住宅和酒店的业务。“很多这样的建筑可能含有石棉或类似的东西。这并不一定是交易的杀手，但有时成本或补救措施如此之大，以至于即使你免费得到它，也行不通。”

　　融资、现有的租约持有人和分区问题也可能带来挑战。例如，在华盛顿，有大量的联邦政府大楼是不能碰的。

　　38岁的技术运营分析师克里斯托弗·尼克尔森(Christopher Nicholson)对住在市中心办公楼改建的好处和坏处了如指掌——他在丹佛市中心住过两栋。2018年，他搬进了一栋31层的前办公高层建筑，建于1967年，于2006年改建为公寓。

　　“它在市中心的商业区，所以隔壁的所有东西都是办公楼，隔壁还有一个很大的停车场，”他说。“那里确实缺乏绿地，最近的公园也在半英里以外。杂货店大约在一英里多的地方。”

　　他于2020年搬到了现在的大楼，这是一栋有130年历史的9层前办公楼，于2000年改建。他的新楼就在轻轨和公交车站旁边，附近有不错的餐厅和鸡尾酒吧。他说，这样就很容易让朋友和同事在他家附近见面。

　　“我无法想象住在别的地方，”尼科尔森说。“我认为，就我所得到的而言，我对自己做出的权衡感到非常满意。”