在摆脱疫情的低迷之后，迪拜写字楼市场的租金和入住率继续呈上升趋势，在积极的经济情绪、营商便利以及一系列经济驱动因素的推动下，整个城市的租金和入住率都达到了创纪录的水平。经济发展部(DED)和自由贸易区的新许可证注册数量增加证明了这一点。我们的写字楼租金已经超过了2014年的峰值，自疫情爆发以来，迪拜写字楼市场全市写字楼租金上涨了45%以上，同比上涨24%。

　　在2014年的高峰时期，总写字楼市场规模刚刚超过8150万平方英尺，全市写字楼租金为每平方英尺125迪拉姆/年，而今天的市场规模增长了32%，达到1.076亿平方英尺，全市租金超过138迪拉姆/年。

　　需求正以前所未有的速度超过供应，写字楼入住率处于历史最高水平。优质/甲级写字楼的入住率徘徊在92%左右，而全市写字楼的入住率为87%。从整体来看，在疫情爆发前，写字楼市场的入住率仅为75%。

　　疫情后的需求激增导致过去三年吸收了超过1150万平方英尺的办公室库存，仅过去18个月就吸收了900多万平方英尺。相比之下，预计未来两年只有200万平方英尺的库存可以交付，其中大部分库存都是预先租赁的，因此无法解决供应短缺的问题。”

　　DMCC的Uptown Tower最近被移交(完全预租)，增加了超过495,000平方英尺的办公空间，使迪拜的办公库存达到1.076亿平方英尺。此前，2022年的主要办公室移交是在博览区、Deira浓缩项目、迪拜商业城和迪拜山商业园区。今年预计的其他项目包括One Zabeel的办公部分、迪拜国际金融中心的创新中心和迪拜商业城的下一阶段。

　　迪拜互联网城的6 Falak和Tecom的创新中心二期都见证了强劲的预租赁活动，预计将于2024年交付。

　　大多数办公室用品已经预先租用，因此交付时的可用性非常有限。

　　虽然迪拜南部、世博区和外Tecom集群等自由贸易区有一些现有的办公室库存，但获得ded许可的中心地点供应严重短缺。由于目前在建的新陆上办公室存量非常有限，我们看到许多单一业主(拥有土地组合)和自由区正在寻求启动新的办公室项目或升级/重新利用现有的办公室存量。然而，由于至少需要两到三年的建设周期，我们预计短期内写字楼供应将出现紧张，从而给租金和入住率带来进一步的上行压力。

　　鉴于市场吸收的速度，以及二手和新写字楼供应的缺乏，我们预计未来18-24个月甲级写字楼库存将严重供应不足。也就是说，随着许多开发商启动办公项目，我们预计到2026年，当大多数正在进行的项目移交时，供需失衡将得到解决。此外，有大型办公室需求的全球主要租户可能会在自由区内找到专门建造的选择。

　　随着整个城市对写字楼的需求加剧，办公区的同比涨幅在5%至50%之间。

　　这种需求主要集中在自由区和陆上的A级项目上。在可持续发展要求的推动下，租户继续被新的A级开发项目所吸引，区域和国际租户积极寻求单一的、有效管理的绿色建筑。尽管老旧的库存正在见证需求的溢出，但随着它的持续老化，预计将面临中长期挑战，需要大量投资来升级。

　　我们看到，在大多数写字楼库存为分层(由多个业主拥有的写字楼)的地区，租金涨幅更高，因为与冻结区所有和单一业主的库存相比，它们的基数明显较低。

　　意识到有利的市场条件，许多房东(尤其是那些有配套单元的房东)现在达到了要价，或者在某些情况下比要价高，同时收到的租金支票也减少了。

　　随着短期即插即用式办公室的需求持续增加，特别是新进入市场的企业希望开展业务和扩张，我们看到服务式办公空间营办商的询盘激增。WeWork、ServCorp和雷格斯(Regus)等大多数全球服务式办公室租户都在满负荷运营，更多的本地运营商也处于高入住率。

　　我们看到，市场新进入者和寻求扩张的现有租户之间的需求几乎平分。需求主要来自银行、金融和商业服务部门，其次是技术部门。与其他门户城市相比，强劲的经济背景、经商的便利性和具有竞争力的价格的办公室租金，再加上迪拜的中心位置和东西方市场多个时区的重叠，使其成为公司在这里设立办公室的理想选择。

　　租户越来越意识到不断变化的市场状况，并尽可能通过工作空间策略在现有场地内进行管理，并选择混合工作，因为空间扩展的选择越来越有限。

　　另一方面，从总体租金和入住率来看，单一A级资产的定位都很好，而且由于预售兴趣浓厚，免税区和知名的单一业主正在考虑启动其写字楼项目的下一阶段。然而，老化的办公室库存可能面临租户保留和满意度的挑战。旧建筑的业主将被迫考虑翻新其表现不佳的资产，以提高租金回报，并与市场保持一致。

　　随着新市场进入者的持续需求，现有企业在所有行业的扩张，以及可用的办公室库存非常有限，我们预计迪拜的办公室租金将继续上涨，预计黄金地区的租金将再上涨10- 20%，同时入住率将在未来18-24个月内面临上涨压力。