据Opes Partners经济学家麦克奈特(Ed McKnight)称，租金收益率(衡量投资者获得的租金与房产购买价格之比)多年来大幅下降。(文件图片)
现在购买房产的大多数投资者都指望资本收益能让他们获得回报。
但有人警告称，任何希望重现近几十年资本收益的人可能要失望了。
目前，约20%的销售额流向了房地产投资者。但Opes Partners经济学家Ed McKnight表示，数据显示，约93%的人要求投资者"补足"抵押贷款，假设他们已经借了全部购房价格。
他表示，租金收益率(衡量投资者可能获得的租金与房产购买价格之比)多年来大幅下降。
在2000年购买一套全国房价中位数的房子，可能需要支付约17万美元，并以每周约200美元的全国房价中位数租用。
现在，同样的房产可能价值77万美元，租金可能只有600美元。
“从历史上看，10%是人们的目标，现在你会非常、非常、非常难以达到这个目标。在新西兰，每200套房产中只有不到一套的租金收益率在10%或以上，平均水平接近4.2%。”
他表示，这意味着大多数投资者依赖于资本收益来让投资物有所值。
“即使是5%的租金收益率，如果你把所有的钱都拿来投资，你目前也只能支付7%左右的租金。”
他说，投资者接受了他们必须补足抵押贷款的事实。
缓解抵押贷款压力的七种方法
许多人希望，随着利率的下降，房价可能会上涨，投资也会好转。
Corelogic研究主管尼克?古道尔(Nick Goodall)也认为，投资者购买股票是为了长期增长。
“很难想象，如果你今天购买了一套投资性房产，根据你要支付的抵押贷款利息，你怎么能赚到这笔钱。”
但他说，债务收入比可能会改变资本增长的轨迹，因为它将房价上涨的速度与收入挂钩。他说，价格增长率可能会从6%降至7%，长期来看，更可能是每年3%或4%。
“投资者无法迅速扩大投资组合的规模，因为他们的收入必须跟上债务水平的增长。期望需要重新设定。”
Corelogic研究主管尼克?古道尔(Nick Goodall)表示，对投资者来说，确保他们能找到租客尤为重要，因为更高的抵押贷款还款使得空置房更难填补。(文件图片)
澳新银行(ANZ)高级经济学家迈尔斯?沃克曼(Miles Workman)表示，政府计划腾出更多土地、允许更高密度等变化，可能也会让房价变得更容易承受。
“也许有一种新的范式转变。更多的住房供应即将到来，也许资本收益不会像过去那样强劲。
“有些人认为这是一个相当容易理解的投资渠道，也许这个行业相对安全，但这并不一定意味着这种动力将在资本收益方面持续下去。”
古道尔表示，投资者仍有办法让它发挥作用，但这通常涉及到确定哪些房产可以改善以提高价值，或者可以收取租金，或者找到“有价值的地方”。
但他表示，目前对投资者来说，确保能找到租客尤为重要，因为抵押贷款还款的增加使得空置房更难填补。
他说，租金增长可能会放缓，因为它与租户收入密切相关。虽然收入一直在快速增长，但现在增长速度已经放缓。
“收益率可能会提高，但不会大幅提高，除非我们看到房价在一段时间内没有大幅上涨。”
古道尔表示，人们对房地产投资的态度正在发生变化。他说，虽然以前它被视为新西兰人为数不多的退休投资方式之一，但现在有了更多的机会。
但他说，对一些人来说，借钱投资房地产仍然是一个有吸引力的选择。
如果一笔股票投资的价值翻了一番，那么投资者投入的资金可能也会翻倍。但是，如果有人借了投资成本的80%，然后价值翻了一番，他们可以收回数倍于初始投资的资金。
房地产投资者尼克?莱特尔说，一旦婴儿潮一代的人把房子卖掉，就会有更多的机会来改善老房子的存量。(文件图片)
房地产投资者、iFIndProperty共同所有人尼克?特莱特(Nick Gentle)表示，通常只有在事后才容易发现投资的好时机。
“我是在全球金融危机之后开始工作的……事后看来是有机会的，但当时很难看到。你越有经验，就越能发现机会。”
他说，现在投资收支平衡的人会看到情况随着时间的推移而改善。
“上一个周期持续了10多年，我们已经进入了(本轮周期的)第二年。更多的人会回来。另一方面，我们将看到婴儿潮一代出售房产，他们中的很多人拥有房产很长一段时间，并没有做太多的事情，所以将有很多机会来修复和改善旧住房存量。”
Infometrics首席预测师Gareth Kiernan表示，楼市在某个时候"几乎肯定"会出现反弹，这将推动房价更快上涨。
但投资者能否在等待期间坚持下去是个问题。
“在现阶段，考虑到劳动力市场疲软、净移民放缓以及利率放松的迹象有限，很难看出催化剂可能是什么。如果房价在三年或更长时间之后才会出现实质性的上涨，那么问题就开始变成，投资者是否有能力——也有胃口——在他们的资产价值横移的情况下继续补充抵押贷款。”
