问:我们的房地产律师误读了我们购买的房产上修复地下储油罐的估算数字。卖家已经开始拆除和修复一些旧的地下储油罐。卖方的律师和我们的律师最终建议我们把补救评估的功劳归为自己，而不是让卖方完成这项工作。

　　我们结案后发现我们的律师没有正确解读补救估计。律师也没有给我们估价。这项估计数只涉及三个需要修复的地区之一，不包括任何受污染土壤的运输费。

　　我们的律师对他的行为不承担任何责任。卖方拒绝做任何事情，因为估价被接受了，交易已经结束。我们从来没有机会和我们的律师一起审阅文件、实验室结果等。律师从未警告过我们购买污染房产的后果，我们的律师也从未要求任何资金投入第三方托管，以防补救成本不准确。

　　我们的律师明确表示，他将获得有关卖方开始但从未完成的补救的文件。现在我们面临着一场噩梦补救费用估计高达10万美元。我们考虑过请律师，但运气不佳。我们联系了五位律师，他们都不愿意接这个案子，要么是因为涉案金额太少，要么是因为他们不想起诉另一位律师。

　　我们律师的立场是我们接受了卖方的估价，所以他也无能为力。如果我们的律师能及时通知我们并将文件发给我们审阅，所有这些问题都是可以避免的。我们该怎么办?

　　A:多么昂贵，不幸的混乱。从你所描述的情况来看，你似乎没有得到你应得的代理，也没有支付费用。我们很抱歉你遇到这种情况。当涉及到环境问题时，Sam总是建议他的客户在问题解决之前不要关闭物业(商业、工业或住宅)。

　　在美国的一些地区，购房者通常会聘请一名房地产律师代表他们买房。该律师将为买方工作，有责任代表买方并为买方辩护。在买方聘请律师作为和解代理人的州，律师对买方没有忠诚义务。买家必须确保在汇款或同意关闭购买房屋之前，他们了解自己将要面临的情况。

　　我们认为，无论你所居住的州是否通常会聘请律师帮助完成房屋交易，如果你想购买的房屋存在严重的环境问题，你都应该聘请一名房地产律师。

　　什么样的环境问题会让我们停下来?含铅涂料、石棉瓦或绝缘材料、高浓度的氡气和霉菌问题是你在家里会发现的最主要的环境问题。

　　虽然环境问题可以引起警惕，但也有不同程度的危害:

　　在哪儿如果氡气含量升高，你可以通过安装氡气排放系统来解决问题，而花费不到2,000元。

　　铅管是一个大公司而且更换成本很高e.一条主要供水线路的费用可能高达2万美元，甚至更多。

　　霉菌总是有问题的。但如果霉菌(以及导致问题的水渗透)被控制住了，可能就很容易解决了。然而，如果霉菌无处不在在家里，这可能是一个大问题。

　　石棉砖或绝缘材料需要有执照的专家来移除和处理材料。根据问题的大小，这可能是一项昂贵的工作。

　　在所有这些情况下，您可以对补救措施进行一些估计，这些估计通常是符合目标的。当涉及到地下储油罐时，这个问题可能是小的，也可能是大的。一个小问题是需要拆除一个小型住宅水箱，但没有证据表明该水箱泄漏。多个储罐和泄漏的储罐会提高移除的价格。你甚至可能要花钱清理土壤。但在进一步调查之前，你无法确定。根据不同的情况，你可能不知道问题的真实程度，直到你开始拆卸燃料箱的过程。

　　山姆有几个客户的房产被移走了坦克。其中一些在关闭前被移除，一些在关闭后很长时间被移除——因为人们不知道它们的存在。在城市地区，这些油罐往往是小型油罐。幸运的是，没有一个储罐破裂，拆除储罐的费用与估计相符。

　　油罐的最大问题是它们是否泄漏。当它们发生泄漏时，清除受污染的污垢，放置新的污垢并恢复该区域是相当昂贵的。油箱越大，风险越大。坦克越多，风险越大。

　　你的律师应该让你了解与卖方谈判的最新情况。他本应在估计的基础上讨论拆除燃料箱所涉及的风险。而且，他应该把估价发给你，并让你知道在交易中发生了什么。

　　事后诸葛亮。如果环保公司按照评估完成了工作，即使律师没有通知你，你也不会抱怨。但是情况已经失控了，你现在要为一笔昂贵的账单买单。

　　这里有一些需要思考的问题:根据你所在州的法律，卖方需要披露多少坦克问题?卖方是否向你充分说明了这个问题?既然卖方开始搬迁，卖方是否有义务完成搬迁?你们同意完成搬迁是否免除了卖方在评估中未披露的问题?

　　我们知道你和几位律师谈过，但毫无进展。如果你住在一个较大的城市，你应该能够找到一个处理住宅房地产交易中卖方披露问题的律师。你可能也想和处理对其他律师的医疗事故索赔的律师讨论一下你的情况。虽然你有相当多的信息表明你的律师没有充分代表你，但你需要让别人查看你的文件细节，看看你是否有理由就披露问题或根据合同起诉卖方。其次，你需要评估你是否可以向你的律师提出索赔。

　　最后，我们提醒我们的读者，如果你没有聘请律师在结案中专门代表你，你就没有法律代表。如果交易中出现问题，可能会产生财务后果。在这些地区，律师不被用来帮助买卖双方达成交易，任何在交易中或与交易有关的律师都充当结算代理人或完成交易的律师，或代表贷款人的律师。这些律师只是完成交易，但不代表买卖双方。他们不欠你任何信托责任。

　　卖家和买家可以自己做决定和判断，包括是否继续交易和成交。

　　(Ilyce Glink是《首次购房者应问的100个问题》(第4版)的作者。她也是财务健康技术公司Best Money Moves的首席执行官。塞缪尔·塔姆金(Samuel J. Tamkin)是芝加哥的一名房地产律师。通过伊莱斯的网站ThinkGlink.com联系她和山姆。)