拥有某些贷款的房主可以将其低利率抵押贷款出售给合格的买家。

　　这种交易被称为假定抵押贷款，随着利率的上升，这种贷款越来越受欢迎。

　　可假设抵押贷款很难找到，需要很长时间处理，而且是零只对某些买家有利。

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　　今年早些时候，菲利克斯·克劳迪奥(Felix Claudio)努力在亚特兰大为家人买一套房子。

　　抵押贷款利率在10月份达到了近8%，这是20多年来的最高水平，这让像克劳迪奥这样的购房者担心无力支付月供。克劳迪奥现年55岁，是一家运输公司的高级物流经理。

　　然后克劳迪奥发现了可假设抵押贷款:一种相对鲜为人知的住房融资选择，允许合格的买家承担或接管房屋卖家现有的抵押贷款。

　　买方获得卖方现有贷款的利率、当前本金余额和其他条件。去年10月，克劳迪奥通过一家为购房者和承担抵押贷款的卖家牵线的初创公司Roam购买了一套2,400平方英尺、价值40万美元的房屋，利率为3.5%。

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　　克劳迪奥每月支付2100美元，他告诉《商业内幕》:“我简直不敢相信。”“我每个月可以省下700到800美元的房贷。不管你怎么看，这都是一个双赢的局面。”

　　自2021年11月以来，抵押贷款利率一直在上升，这促使一些买家推迟购房，直到利率下降，而另一些人则因价格过高而完全不愿购房。紧张的环境导致人们对可假设抵押贷款的兴趣重新抬头。

　　假设抵押贷款处理公司UMe的联合创始人Rachel Roberts告诉BI:“对于很多想要拥有住房但又负担不起高利率的挣扎家庭来说，这是一个很好的解决方案。”

　　根据Redfin的数据，截至2023年6月，美国绝大多数房产(92%)的贷款利率低于6.71%，这意味着承担抵押贷款的买家可能会获得比新贷款低得多的利率。对于卖家来说，他们可能想用假定的抵押贷款来吸引那些愿意并且有能力支付更高价格的买家，因为利率较低。

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　　并不是所有的贷款都可以假设，但通过联邦住房管理局(FHA)和美国退伍军人事务部(VA)发放的政府担保抵押贷款可以。据追踪住宅房地产数据的SFR Analytics称，美国有近960万笔活跃的联邦住房管理局和退伍军人事务部贷款。

　　但在美国可以假设的数以百万计的抵押贷款中，很少有是这样的。根据美国住房和城市发展部与BI共享的数据，从2022年9月到2023年9月，只有3810例贷款假设。但他们的受欢迎程度正在上升，今年的假设比去年的2279人增加了67%，比前年的1841人增加了106%。

　　自20世纪80年代以来，可承担抵押贷款就已经存在，当时的利率达到了18.6%的历史最高水平。UMe的另一位联合创始人、雷切尔?罗伯茨(Rachel Roberts)的丈夫迈克?罗伯茨(Mike Roberts)表示，自2021年底利率从历史低点开始上升以来，房价才开始回升。罗伯茨是一名拥有23年经验的抵押贷款机构。

　　“抵押贷款利率已经下降了40年，”罗伯茨说。“你永远不会认为利率会高于你在市场上能得到的利率，但利率已经飙升，这是它们变得受欢迎的一个重要原因。”

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　　假设抵押贷款初创公司Roam表示，许多购房者可能有资格承担别人的抵押贷款，但他们自己都不知道。要符合资格，您需要:

　　自己住在房子里作为主要住所。

　　信用评分580分以上。

　　债务收入比低于50%。

　　以现金支付首付款的能力，或以当前利率获得第二次贷款的能力。

　　来自凤凰城地区的房地产经纪人戴伊(Terry Day)今年用假定抵押贷款买了一套房子。

　　去年10月，他和妻子在亚利桑那州的固特异(Goodyear)以38.5万美元的价格购买了一套2232平方英尺(约合人民币388平方米)的房子，利率为2.375%。他们每月的抵押贷款支付额为1962美元。

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　　戴告诉商业内幕网说:“我们每个月可以省下1000美元。”“这是一笔非常容易完成的交易。”

　　戴伊去年在为一位想买房的客户研究可负担住房融资方案时，第一次了解了可假设抵押贷款。他认为贷款假设可以帮助他的客户提供有竞争力的房屋报价。

　　“这样一来，我的客户就能拿到一笔让他满意的付款，而卖家也能以更高的价格出售他们的房子，”他说。

　　现在，戴向他遇到的每个买家介绍可假设抵押贷款。

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　　他说:“我告诉他们，如果按期买房，每月可以省下一大笔钱。”“我称之为‘抵押贷款欺诈准则’。”

　　可假设抵押贷款也有一些缺点。

　　戴说，首先，在传统的人们找房子的地方，比如Zillow和Redfin，很难找到它们。

　　他说:“几乎所有的自动搜索都依赖于从房地产经纪人那里输入的数据，许多人不了解假定的抵押贷款。”“如果他们不标注房屋有可推定抵押贷款，那么在搜索中就不会轻易出现。”

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　　据《美国银行家》(American Banker)称，贷款机构处理这些贷款的时间也可能更长，部分原因是抵押贷款经纪人往往从发放新贷款中赚取更多的钱，而不是促成转账。

　　罗伯茨说，并不是所有的贷款机构都有可以处理可假设抵押贷款的员工。

　　她说:“我看到的最大问题之一是，假定抵押贷款的难度比应有的要大得多。”“服务人员没有动力真正参与这种假设。他们将不得不建立40年来从未有过的部门，这将花费金钱和时间。”

　　正因为如此，她说，假定抵押贷款可能需要几个月的时间来处理，这可能会让购房者和卖家都付出代价。

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　　“当卖家打来电话时，我告诉他们，要花四到六个月的时间才能得出结论，”她说。“你还得再付四到六笔抵押贷款，我们才能尽自己的一份力。”

　　购房者可能需要弥补他们承担的贷款剩余金额与房屋购买价格之间的差额。这可能意味着储蓄一些现金，或者以更高的利率申请第二笔贷款。

　　不过，克劳迪奥说，这些小挑战是值得的。

　　“你必须考虑长远。这是一项投资，”他补充说，假设抵押贷款是“未来的贷款”，因为它们帮助人们以“优惠的利率和负担得起的抵押贷款”购买住房。

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　　更正，2023年12月21日-之前的报道错误地陈述了可假设抵押贷款的条件。它们是合格买家的选择基于信用评分、债务收入比和其他一些因素。他们不坏。以收入、服过兵役或居住在农村地区为依据。