加拿大正在经历比美国更严重的住房危机。

　　由于大量的抵押贷款，房价和家庭债务都高得离谱。

　　一些生态经济学家说，负担能力将会恶化，而其他人则说，价格正在下降。

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　　美国的住房负担能力危机很严重，但美国北部的邻国情况可能更糟。

　　自2011年以来，加拿大的平均房价已经翻了一倍多。经济学家说，几乎可以肯定的是，这个国家正在走向衰退——如果它还没有陷入衰退的话——而房地产市场要为此承担部分责任。

　　司机吗?需求超过了供应。这个国家根本没有建造足够的住房。康考迪亚大学(Concordia University)经济学家莫切·兰德(Mosche Lander)认为，在很大程度上控制住房政策的市政府“偏向于房主，而不是租房者”，支持限制房屋建设、保持房价上涨的政策。投资者将大量资金投入房地产投机也于事无补。移民带来的创纪录的人口增长只会增加需求。

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　　这听起来可能很熟悉。住房短缺、利率上升和投资者投机的结合也导致了美国严重的住房负担能力危机。渥太华大学(University of Ottawa)智能繁荣研究所(Smart Prosperity Institute)高级主任迈克·莫法特(Mike Moffatt)说，加拿大的情况“类似，但更糟”。

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　　在经历了20多年的低利率(这推高了房价)之后，加拿大央行最近将基准利率上调至22年来最高的5%，试图控制通货膨胀。

　　在加拿大，不断上升的抵押贷款利率尤其令人痛苦，因为标准的住房抵押贷款必须在五年后重新融资，并在25年后全额偿还。这是美国和加拿大房地产市场之间的一个关键区别，因为标准的美国房主获得的是30年期固定利率抵押贷款，这使他们在几十年内不受利率上涨的影响。

　　部分由于这个原因，加拿大人负债累累。在七国集团(G7)中，日本的家庭债务占国内生产总值(gdp)的比例最高，其中75%来自抵押贷款。

　　牛津经济研究院(Oxford economics)加拿大经济学主任托尼?斯蒂洛(Tony Stillo)表示:“我们存在失衡——我们的家庭债务与收入比率高于美国在全球金融危机前的水平。”他补充说，其结果是“前所未有的负担能力”。

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　　Moffatt表示，他担心由于负担能力危机持续，移民率居高不下，加拿大人会将高物价归咎于移民，并寻求限制移民。最近的民意调查显示，越来越多的加拿大人有这种感觉，威胁到政府在移民政策上的自由立场。但移民只是众多因素中的一个——加拿大的住房危机远远早于移民的增加。

　　莫法特说:“这开始在这里引起反弹，你开始看到反移民情绪。”

　　但经济学家表示，除非加拿大的情况急剧恶化，否则美国的政策制定者不会感到恐慌。

　　"如果市场不崩溃，那么小美国的故事就会很有趣，但不会成为政策教训，" Lander说。

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　　经济学家预计加拿大不会重蹈2008年美国房地产市场崩溃的覆辙。加拿大银行业受到的监管比美国更为严格。兰德表示，由于少数几家大银行主导了住宅抵押贷款，因此竞争较少，因此在贷款方面，风险行为比美国房地产泡沫早期的常见行为要低。

　　由于抵押贷款利率如此之高，房屋销售最近有所下降。10月份，房屋销售下降5.6%。因此，房价总体上已经趋于平缓。Stillo表示，他认为尽管今年早些时候房价有所上涨，但加拿大的房地产泡沫在过去18个月里一直在缓慢“收缩”。

　　他说:“在我看来，这不是一场无序的爆发，但肯定是自2022年春天以来的通缩。”

　　尽管去年抵押贷款利率飙升，但美国房价仅短暂下跌了约5个月，随后又恢复上涨。这在一定程度上是由于美国的固定利率抵押贷款，这使得那些利率较低的人不愿卖掉自己的房屋，不愿签约以如今高得多的利率购买新房。这导致低库存，加剧了供应问题。

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　　这种情况是如此令人绝望，以至于许多加拿大人都在庆祝价格的下跌。在Nanos Research和彭博新闻社(Bloomberg News)最近进行的一项民意调查中，70%的受访者表示，如果房价下跌，他们会“高兴”或“有点高兴”。尽管有三分之二的加拿大家庭拥有自己的住房，而且房价可能会随着房价下跌而下跌。

　　但对于加拿大的房地产泡沫是否会破裂，何时破裂，甚至是否存在泡沫，人们都没有达成共识。兰德说，目前还看不到结束的迹象。尽管由于需求疲软，房价近期趋于平缓，但他表示，房价并未显示出大幅下跌的迹象。他说，随着经济衰退加深，预计加拿大央行会降低利率，这只会刺激住房需求。

　　他说:“即使房价下跌，也不会反映市场价值，泡沫仍将存在。”“如果在利率处于25年高点时市场没有崩盘，那么当利率开始下降时，市场将再次起飞。”

　　莫法特说，他不认为加拿大有房地产泡沫——他预测，尽管价格现在和将来会波动，但它们会继续上涨，因为这个国家根本没有足够的住房。

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　　和美国人一样，加拿大人也越来越担心住房成本。最近的民意调查显示，通胀是他们最担心的问题，紧随其后的是房地产。

　　加拿大联邦政府试图抑制需求并鼓励房屋建设。今年早些时候，政府通过了几项新法律，包括禁止大多数外国人在该国购买房屋两年内，对购买房屋并迅速转手以获利或投机的投资者征税，以及对空置房屋征税。兰德说，虽然这些措施减缓了需求，但还不足以降低价格。

　　“政府永远不可能通过立法来实现公平的市场价值，所以它必须是几十年来逐渐被侵蚀的东西，”兰德说。