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　　软件工程师迈克尔·玄(Michael Hyun)扣除房地产项目后，应税收入减少了98.5%。

　　玄用了bo两处房产的折旧。

　　其他人可以通过税收漏洞进行一些调整来获得资格。

　　2022年，迈克尔·玄(Michael Hyun)在加州担任软件工程师，收入约为30万美元。他的妻子艾琳(Eileen)作为独立承包商额外赚了12.2万美元。

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　　然而，他们的高收入年也意味着高税收年。作为一对夫妇，他们计划共同报税，并意识到他们属于第三高的联邦税率等级，为32%。

　　作为加州居民，迈克尔还要缴纳高额的州税。他说，当他意识到被扣了多少钱后，他感到很糟糕。因此，他开始在网上寻找其他方式来减少他的税收，但很快意识到W-2收入者的选择有限。

　　同年，他在YouTube上看到了一个视频，视频解释了如何利用房地产大幅减少W-2的应税收入。迈克尔决定聘请一位能给他提出积极建议的税务战略家。这位战略家花了他2,500美元，但为他省了一大笔税。

　　迈克尔已经在湾区拥有一栋独户住宅，他于2021年以96万美元的价格购买了这座住宅。这是一处产生租金收入的投资物业。根据《商业内幕》(Business Insider)查阅的房产记录，2022年9月，他以90万美元的价格购买了另一栋独栋住宅。

　　在这两处房产上，他都申请了所谓的奖金折旧，这是一种第一年的税收激励措施，允许在20年内折旧的房产部分扣除。这些可以包括围栏、橱柜和照明装置，以及许多其他东西，但不包括土地价值或房屋基础。

　　并不是每个人都有资格获得奖金折旧扣除。纳税人需要满足某些标准，这可以通过多种方式实现。例如，迈克尔可以通过他配偶的身份获得资格;艾琳是一名房地产经纪人，根据税法，这使她有资格成为房地产专业人士，这对共同申报的夫妇可以像做生意一样扣除他们的财产。

　　美国国税局列出了房地产专业人士类别的两个要求:

　　“在纳税年度内，您在所有行业或企业中提供的个人服务中，有一半以上是在您实质性参与的房地产行业或企业中提供的。

　　在纳税年度内，您在房地产交易或您实质性参与的业务中提供了超过750小时的服务。”

　　2022年，迈克尔的收入为300,106美元，艾琳的收入为122,403美元，总计422,509美元。他们在这两处房产上申报的可扣除的奖金意味着他们只申报了6341美元的应税收入，减少了98.5%的应税收入，反过来，他们只欠了633美元的联邦所得税。根据他们的纳税申报单，迈克尔收到了一笔扣缴税款的退税。这些减免并不影响他们的州税和自雇税。

　　迈克尔现在教其他人如何实现这些扣除，包括通过他的社交媒体和付费辅导课程谈论他自己的经历，以及其他人如何获得资格。

　　“任何房产都有资格享受加速折旧和奖金折旧，”C3房地产投资公司的注册会计师、财务总监布兰登·福特(Brandon Ford)说。“它可能是一栋公寓楼，一个家庭，商业办公空间。但这里的关键是，一旦你因奖金折旧而蒙受巨额损失，获得这一福利资格的力量就会抵消你从中获得的其他积极收入。”

　　迈克尔指出，房地产专业人士的资格不是任何人都能轻易达到并保持的。但如果你拥有一处投资性房产，还有其他途径。迈克尔说，需要对房屋的维护方式进行一些调整。

　　最常见的方式是通过短期租赁税漏洞(STR漏洞)获得资格。这意味着房产必须用于短期租赁。这样你就可以把它作为一项业务，而不是被动收入的来源。

　　对于这种方法，必须满足两个步骤的要求。首先，你的客人在纳税年度的平均停留时间必须不超过7天。因此，如果您有100位客人，平均每天需要7天或更少。

　　其次，你需要实质性地参与或积极地参与到物业的管理中。福特说:“有七项测试可以确定你是否符合参与要求，但你只需要满足其中一项。”

　　他补充说，作为一名非房地产专业人士，最常见的三项考试包括“100小时测试”，这意味着你至少花了100个小时来管理物业，比你雇佣的任何其他人都要多。

　　“举例来说，如果你购买了出租房产，你雇佣了一名清洁服务人员，他们每年在该房产上工作80个小时，但你亲自管理预订、客人互动、簿记，然后你还要为该房产做广告，最终你在该房产上总共花费了100个小时。在这种情况下，你要通过证明你工作了100个小时，而且比其他人工作的时间更长来满足物质参与测试。”

　　另外两种可以满足实质参与测试的方式是，你以一个人的方式经营房产，这意味着你没有雇佣其他人来为房产服务，或者你在一个纳税年度里投入了超过500小时的时间来管理房产。

　　然而，如果你使用租赁房产超过14天或超过其可用租赁天数的10%，那么它将被视为个人住宅，这意味着你不符合STR漏洞，福特说。

　　一旦你有资格获得扣除额，你必须确定你可以从奖金折旧中申请多少。为了确定迈克尔可以扣除的金额，他查看了他的房产税报表，这是县网站上的一份公开记录。在那里，他可以看到房产的土地和改良价值。

　　下图是Michael的property statement。他的土地和改良价值用红色圈了出来。

　　

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　　对于这处房产，Michael的改善价值是67.2万美元，这是他在27.5年的住宅租赁物业中可以申请的折旧扣除总额，如果利用短期租赁漏洞，则为39年。但是，使用寿命不超过20年的部分可以在奖金折旧项下领取，并在第一年扣除。

　　如果第一年已经过去了，那么你仍然有资格获得奖金扣除。然而，这个过程将更加复杂，因为你需要改变折旧方法并填写额外的表格，Ford指出。

　　为了获得奖金折旧的资格，他要求进行成本分离研究，这是一种类似于评估的第三方服务。它根据房产的哪些要素符合20年或更短时间的标准，决定第一年可以申请多少折旧扣除。这些可以包括电源插座，管道，可移动的地板覆盖物，橱柜和景观美化等。

　　使用这种方法，在2022年，迈克尔申请了两笔房地产贷款的扣除，这两笔贷款的总税额可扣除38.9万美元。

　　需要注意的一点是，这个策略是为那些打算长期持有房产的人准备的。迈克尔指出，根据房产在申请奖金折旧后出售的时间长短，你可能要承担折旧回收的责任，也就是偿还你提前申请的那几年扣除的部分。

　　玄说:“如果我在2022年买了这处房产，以奖金折旧的名义申请了20万美元的扣除额，然后在我决定卖掉这处房产的第二年，我将不得不偿还这些税款。”

　　福特补充说，如果几年后你决定不再将其作为短期租赁物业，你可以将其转换为长期物业，而不会面临一些处罚。

　　他说:“唯一的问题是，比方说，有人在年底，也就是11月、12月卖掉了一套租赁房产，他们利用了租房漏洞，符合条件，然后在第二年年初转为长期租赁。这肯定会引起一些人的不满。”