为了让加拿大的住房更便宜，这个国家将不得不建造更多的住房。更多。比我们建造的还要多很多倍。几乎可以肯定的是，至少在接下来的几年里，我们的建设能力还远远不够。

　　加拿大抵押和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)去年估计，要使住房价格回到合理水平，到2030年，加拿大将需要580万套新住房。CIBC经济学家本杰明?塔尔(Benjamin Tal)最近更新了这一预测，得出的结论是，目前住房缺口比预期高出100多万套。

　　本周早些时候，一个名为住房和气候特别工作组的组织发布了一份关于市政、省和联邦政府应该做些什么的报告。该小组由来自商界、学术界和政界的专家和倡导者组成:联合主席是埃德蒙顿前市长唐·艾维森(Don Iveson)和前保守党内阁部长丽莎·莱特(Lisa Raitt)，经济学家迈克·莫法特(Mike Moffatt)是其中一位重要的知识分子。

　　他们的建议大多是明智、明智和必要的;即使我们没有陷入住房危机，它们也值得我们效仿。该小组希望拆除阻碍私营部门建造更多住房的障碍，特别是在需求最高的现有社区。

　　该报告是关于精简或消除许可流程，这些流程将开发应用程序变成漫长、不确定和昂贵的奥德赛。它是关于减少或取消税收和开发费用，这些税收和开发费用提高了建筑成本，从而阻碍了建筑。它是关于削减分区的设计，使大多数社区成为独户住宅的专属保护区。

　　我是这份报告的粉丝，它在很大程度上提倡的东西已经成为学术界和理论家的传统智慧——但这将构成一场实践革命。

　　这场革命已经开始了。从多伦多和埃德蒙顿(Edmonton)到不列颠哥伦比亚省(British Columbia)，这些城市取消了最低停车要求，因为最低停车要求迫使开发商为每个单元建造固定数量的停车位，从而提高了开发商的成本;这些城市要求市政当局允许在单一家庭用地上建造多单元住宅，并在交通车站附近建造密度更高的住宅。

　　我同意。但我有一些警告和担忧。

　　第一个问题与政治可接受性有关。在一个民主国家，选民通常不会说第一句话，但他们总是说最后一句话。我们的政治墓地里满是好想法和支持这些想法的已故政客。

　　1991年推出的商品及服务税(GST)取代了惩罚出口商的隐性税，对加拿大经济和国家利益有好处——但当时的选民并不这么认为。再见，马洛尼政府。

　　再想想特鲁多政府的联邦碳税。提高碳基燃料的价格是促使人们减少碳排放的有效方法，退税意味着低碳家庭获得利润，而高碳家庭最终要赔钱。这是一个智能系统。它也可能产生了一个不受欢迎的问题，即商品及服务税的规模。

　　将多租户建筑排除在单户住宅社区之外的分区限制并不是因为选民讨厌它们。他们在那里是因为选民——或者至少是已经生活在这些地区的选民，而不是将要生活在这些地区的选民——倾向于强烈支持他们。这可能是一个糟糕的政策，但这是一个具有政治影响力的糟糕政策。

　　更重要的是，如果我们降低或取消对新开发项目的收费和税收，那么就必须有人来买单。良好的经济激励可能会带来具有挑战性的政治后果。我不是那种需要向选民解释我在你家附近建更多公寓的计划可能会带来增税的市长。

　　接下来的问题是，即使工作组的所有建议都已经生效，未来几年有多少新的住房建设是可能的。

　　加拿大在2023年有25.2万套房屋开工，在2021年和2022年有近26万套。到目前为止，这是自20世纪70年代中期以来的最高建设水平。但要达到CMHC到2030年580万套新房的目标，加拿大需要将建设速度提高大约三倍。

　　很难想象这怎么可能发生，至少短期内不会。这将需要数万亿(是的，数万亿)美元的新投资，同时使我们已经非常依赖住房的经济向住房倾斜。加拿大建筑业劳动力所占比例已经达到有史以来的最高水平，接近8%。

　　提高住房负担能力的答案始于住房和气候特别工作组所希望的——在适当的地方提供更多的住房供应——但并不止于此。

　　供应的增加必须与需求的缓和相辅相成。我们必须从两个方面来解决这个问题。在临时移民的推动下，加拿大在2022年秋季至2023年秋季期间史无前例地增加了120万人口，而人口增长的速度必须放慢。

　　否则，任何通过供应赶上需求来降低住房成本的计划都将陷入困境。这正是正在发生的事情。