2023年似乎是纽约为解决住房危机做出重大贡献的一年。

　　由于飞涨的租金让居民受到了惩罚，民主党的进步派团结起来，为租户制定新的保障措施。州长、中间派民主党人凯西·霍赫尔(Kathy Hochul)誓言要在郊区建造更多的住房。房地产行业似乎愿意对开发商梦寐以求的减税政策进行改革，让新公寓更容易租得起。

　　相反，议员们什么也没做就回家了。

　　现在，国家领导人将再次尝试。定于周三开始的2024年立法会议将再次考验纽约州解决其最严重问题之一的意愿。

　　在某些方面，今年的情况比2023年还要糟糕。大批移民涌入纽约市，使无家可归者收容系统不堪重负。高利率和被称为421a的税收减免政策的到期，使公寓建设放缓到涓涓细流，有可能加剧该市的住房短缺。租金和房价仍然是全国最高的，这给收入最低的纽约人的日常生活带来了压力，并迫使中产阶级成群结队地离开。

　　然而，对州和市政府官员、住房专家和倡导者的采访表明，在奥尔巴尼达成重大协议的可能性充其量也就是好坏参半。

　　首先，人们越来越感觉到，州政府官员在2023年试图做得太多、太快。在加州和马萨诸塞州等其他州，多年的竞选活动和艰苦的联盟建设先于重大的政策变化。

　　但在纽约，强大的房地产行业游说机构和有影响力的租户权利运动仍然存在分歧，后者得到了一群大胆的进步议员的支持。特别是在新租户保护问题上没有解决方案，更广泛的住房一揽子计划仍然遥不可及。

　　霍赫尔说，由于州立法机构的抵制，她不会在2024年重新推出她雄心勃勃的住房计划，尤其是民主党人希望在11月的选举之前重新获得在郊区的影响力。

　　大多数人都同意，任何解决住房危机的持久方案最终都必须通过州政府。但似乎很少有支持者愿意承担这个充满政治陷阱的问题，而且是否会发生任何事情以及如何发生也不清楚。

　　如果州长退后一步，“谁将在妥协的复杂沙漠中领导这场讨论?”开发公司MSquared的创始人兼执行主管艾丽西亚·格伦(Alicia Glen)说。

　　在Hochul成为州长之前，奥尔巴尼的政治领导人通常把住房改革的努力集中在纽约市，那里的住房危机不可避免地受到了最多的关注。

　　但去年，这位州长认为，更深层次的解决方案需要更广泛的方法。霍赫尔说，如果纽约想要解决住房短缺问题，就需要迫使纽约市周边的郊区允许提供更多住房，就像加州和马萨诸塞州所做的那样。

　　然而，这样做却把另一个有影响力的党派卷入了这场争论:富裕且政治势力强大的长岛和威彻斯特县郊区，在那里，州长提议的密集住房遭到了强烈的抵制。

　　在其他州，要花数年，有时甚至是数十年的时间，才能组建起能够克服郊区阻力的政治联盟。支持租户的“人人享有住房正义”(Housing Justice for All)活动协调员西娅·韦弗(Cea Weaver)说，去年，人们很快就发现，霍赫尔“没有建立一个联盟”。

　　埃里克·亚当斯(Eric Adams)市长手下的前首席住房官杰西卡·卡茨(Jessica Katz)支持霍赫尔的努力，并参与了奥尔巴尼的谈判。“我们希望你一开始就能搞定，”她说。“但历史告诉我们，这些事情需要一段时间才能获得动力。”

　　由于缺乏立法支持，Hochul女士的住房议程的核心是郊区住房授权，她将其排除在外。

　　与此同时，租户和房东派系也在“正当理由驱逐”法案上陷入僵局，该法案将使租户免受租金大幅上涨的影响，并赋予他们续签租约的权利。为Hochul的竞选活动提供了大量捐款的房地产行业反对该法案。进步派党团只会支持包含这一条款的住房计划。

　　所以，没有人得到他们想要的。

　　霍赫尔拒绝置评，但她的办公室提到了她去年11月在纽约大学(New York University)发表的一次演讲，她说自己“很成功，但没有得到助攻”。

　　“但是，如果有人了解我的话，我知道总会有另一个季节，”她说，并补充说，“我会再次站出来，考虑到现实情况，那里有很多事情要做，包括今年的立法机构选举，所以这改变了我们成员的关注点。”

　　州参议院多数党领袖安德里亚?斯图尔特-考辛斯(Andrea Stewart-Cousins)没有回应置评请求。纽约州议会议长卡尔·希斯蒂(Carl Heastie)的发言人迈克尔·惠兰德(Michael Whyland)在一封电子邮件中表示，要解决纽约的住房危机，“需要所有部门团结起来”。

　　纽约州去年未能通过一项住房计划，引发了广泛的批评和沮丧，但住房倡导者和其他人指出，通常是纽约市官员发起了变革，而不是州领导人。

　　格伦说，“住房政策通常是由纽约市制定的，然后在整个奥尔巴尼发挥作用。”格伦曾在比尔·德布拉西奥(Bill de Blasio)市长任内担任负责住房和经济发展的副市长，并在任职期间参与了纽约市和纽约州之间的谈判。

　　“这是一种反转，你让国家带头，”她补充说。

　　许多住房倡导者认为，亚当斯市长本可以做得更多，努力促成住房协议，而其他问题——比如刑事司法——正得到更多关注。

　　亚当斯确实公开呼吁延长税收优惠政策，并寻求帮助，将空置的办公楼改造成住宅，他还帮助推动了帮助公共住房居民的法案。在城市层面，他主张制定新规则，允许在商业街以上、地铁站附近和城市范围内的其他地方进行开发，尽管他说，即使是这些地方，也需要新的州税收激励措施来发挥其潜力。

　　然而，最近他更大声地呼吁奥尔巴尼市达成住房协议。此前曾对正当理由驱逐持保留态度的市长表示，他可能会对此持更开放的态度。

　　“我们需要达成一个解决方案，”他上月表示。“解决方案的一部分是坐下来，提出保护租户的措施。我对这种对话持开放态度，因为我相信租户保护。”

　　随着以城市为基础的进步议员重新努力通过一项正当理由驱逐法案，许多人已经表示，他们今年更愿意妥协，并愿意将这样一项法案与一项新的开发商减税政策结合起来。州参议员、民主党多数党副领袖迈克尔·吉安纳里斯(Michael Gianaris)表示，他和他的同事愿意与霍赫尔进行讨论，“在建造更多经济适用房的同时，制定真正的租户保护措施”。

　　州长仍在考虑如何在即将到来的会议上处理住房问题。她的办公室表示，这是一种权衡:支持一项以税收优惠换取租户保护的协议，会破坏推动更大、更具变革性的住房方式的努力吗?

　　在周二的新闻发布会上，霍赫尔表示，她“希望立法机构能再次与我们合作，把重点放在供应上”。但她的办公室也证实，她今年不会推行她的郊区发展法案。

　　房地产行业似乎不太可能屈服于反对正当理由驱逐的立场。

　　房地产行业游说机构纽约房地产委员会(Real Estate Board of New York)的官员表示，他们还没有看到一个可行的提案。REBNY主席詹姆斯·惠兰(James Whelan)在一份声明中表示，该组织希望纽约州今年能够“用数据驱动的政策扭转这些趋势”，解决住房生产滞后的问题。

　　就连霍赫尔更广泛的住房计划的一些最坚定的支持者也承认，可能需要多年的努力才能完成所有这些计划。支持住房开发的非营利组织“开放纽约”(Open New York)的执行董事安玛丽·格雷(Annemarie Gray)说，现在最合理的做法是采取规模较小、有利于增长的措施，“扩大联盟和推动更大规模改革的动力”。

　　州长的支持者指出，已经有了一些渐进式的行动:例如，州长签署了一项法案，帮助修复经济适用房，并帮助向处理冠状病毒大流行带来的租金债务的公共住房居民提供资金。

　　她还采取了一些不需要立法机关批准的行政措施，包括为一些已经在进行的城市项目提供类似于已经失效的421a法案的发展激励措施。纽约州官员表示，截至12月中旬，纽约州经济发展局已收到19份申请，涵盖多达5500套住房，其中1400套被认为是经济适用房。

　　格雷说，2023年是几十年来，该州政界人士首次认真讨论“真正问责的亲住房改革”。

　　“与两年前的对话相比，这种势头是一个很大的进步，”她说。

　　格蕾丝·阿什福德(Grace Ashford)对此报道有贡献。

　　Mihir Zaveri为《纽约时报》报道纽约地区的住房。更多关于Mihir Zaveri的信息