去年这个时候，房地产分析师的普遍观点似乎是，随着英国央行(BoE)激进的货币政策收紧推高抵押贷款利率，英国市场将崩溃。

　　在2021年12月至2023年8月期间，英国央行将银行利率从0.1%的历史低点上调至5.25%的历史正常水平。

　　就在最近的七月，新闻头条还警告说房价可能会暴跌25%。真的吗?银行体系的资本是2007年的三倍多，几乎没有次级抵押贷款债务，也没有过剩的住房供应，房价可能会比全球金融危机(GFC)期间下跌得更多?当然不是。

　　作为对这种恐慌情绪的回应，我写道，从峰值到谷底下跌10%的可能性似乎更大，这大约是2008年的一半，而回调可能已经过半。在7月份撰写本文时，价格已从2022年中期的峰值下降了约5%。

　　事实证明，即使是这样也太悲观了。事后看来，我们现在知道，房价在夏末开始触底——大致与英国央行结束加息周期的时间相同。

　　不过，房地产市场依然疲软。交易量和开工率比正常水平低20%，而抵押贷款成本对许多潜在的新进入者来说仍然高得令人望而却步。

　　在英国央行于2021年开始推高抵押贷款成本之前，平均收入的新买家预计将花费大约30%或更少的收入用于抵押贷款支付。

　　在2022年9月Liz Truss/Kwasi Kwarteng迷你预算之后，首次购房者的份额暂时飙升至近50%。

　　虽然自那以来首次购房者的成本已经下降，但他们仍然可以预期将近40%的收入用于抵押贷款成本——即使是在价格最优惠的抵押贷款交易中，也只有4%左右。这仍然很贵。

　　尽管逆风挥之不去，但需求似乎已经出现转机。备受关注的RICS调查显示，自2022年4月以来，新买家询盘在1月份首次上升。

　　从Halifax, Nationwide, Rightmove和HM Land Registry指数的平均值来看，今年年初的价格已经从第三季度的低点上涨了约1%。

　　虽然更强劲的家庭资产负债表和更有弹性的银行仍然是利率上升没有导致市场崩溃的关键原因，但劳动力市场的弹性解释了为什么房价的表现甚至好于预期。

　　在本世纪头十年，房主们一直在通过收回房屋净值来人为地提高他们的购买力——在繁荣时期，这相当于他们税后收入的5%。

　　只要房价上涨，银行就乐于不顾一切地向家庭过度放贷。但一旦房价开始下跌，银行就关闭了水龙头，游戏也随之瓦解。由此产生的收入冲击打击了消费者支出，进而导致失业率上升，加剧了房地产市场的调整。

　　但在过去的15年里，房主们一直在偿还他们的抵押贷款。因此，通过消费渠道，房价下跌和失业率上升的负反馈循环从未出现。相反，就业率仍然接近历史最高水平。

　　只要人们保住工作，全球金融危机后抵押贷款监管的合理改进，现在就能确保在极端利率情况下，新的抵押贷款仍能负担得起——即使这让人痛苦。

　　往后看，人们对房地产市场崩盘的恐慌被夸大的原因就更加明显了。那么，现在是时候看好房地产市场了吗?是的，但有一个重要的警告。

　　从近期来看，有三个因素将决定复苏的时间和速度。

　　首先，作为对英国央行降息的回应，银行还会进一步降低抵押贷款成本多少?英国央行可能从6月开始降息，其中包括5次降息25个基点，到年底将银行利率降至4%。

　　其次，实际收入的持续增长和更广泛的经济复苏将在多大程度上鼓励人们承担买房或搬家的风险?

　　第三，保守党政府会在下个月的春季预算中削减所得税或出台具体政策来提高住房负担能力吗?

　　因此，今年的结果包括需求和价格的逐步反弹，以及如果政策转向刺激，价格迅速飙升。

　　但是，只要长期的供需失衡仍然存在，这些近期的不确定性最终将让位于未来十年房价的持续增长。供需失衡是几十年来房地产市场的主要特征，也是越来越多的人买不起房的主要原因。

　　今年1月，英国国家统计局(ONS)估计，到2036年，英国人口将从2021年的水平再增加660万，达到7370万。这将要求英国在十多年的时间里每年建造18万套住房，以满足预计的需求。

　　尽管英国在一个好年份也能达到这个数字，但供应增长却不幸地不一致，住宅建筑商仍然受到复杂的监管网络和其他摩擦的严重制约，这些摩擦损害了供应增长。

　　市场看起来非常紧张，除非政策制定者认真考虑促进住房建设，否则只要英国央行过早地大幅降息，或者净移民人数高于国家统计局的假设，房地产市场最早就会在明年开始出现泡沫，并在未来10年保持火热状态。