全国写字楼空置率已攀升至14.8%，为近30年来的最高水平，比平均水平高出50%。由于灵活工作的新世界，老旧建筑和CBD核心以外的建筑都被清空了。

　　使情况恶化的是，在需求减弱的同时，大量储备供应涌入市场。随着租约到期，企业租户正在重新评估他们的工作空间需求，以应对混合工作安排的增加和不确定的增长前景。

　　“我们现在已经记录了连续的负增长时期。上一次发生这种情况是在21世纪初。供应仍是一个重要因素。2021年的超级供应仍在对全国各地的市场产生影响，”房地产委员会首席执行官Mike Zorbas告诉《澳大利亚金融评论》。

　　最受冲击的是那些老旧的办公室和那些位于CBD核心以外的办公室。根据地产委员会(Property Council)一年两次的CBD写字楼市场更新，CBD二级写字楼的空置率为14.5%，高于优质写字楼的12.9%。

　　在截至今年1月的6个月里，这些二级建筑的空置率推高了CBD办公楼的总体空置率。在此期间，全国CBD空置率上升了70个基点，达到13.5%，而2023年前6个月则上升了20个基点。

　　佐尔巴斯表示，这些数据更细致地反映了澳大利亚写字楼行业的分化性质，在那里，质量更高、位置更好的写字楼将保持强劲。

　　写字楼等级的差异导致优质写字楼的空置率低于除悉尼和阿德莱德以外的所有首府城市cbd的二级资产。

　　Cadigal的主管马克?廷代尔(Mark Tindale)专门从事悉尼CBD写字楼租赁业务，他表示，这座海港城市12.5%的优质写字楼空置率——比二级市场高出70个基点——主要是由于几座特定写字楼的表现，而非整个优质写字楼市场的表现。

　　廷代尔表示:“由于悉尼大多数核心高档建筑的出租率都达到或接近100%，许多租约在未来18个月内到期的租户面临着可供搬迁的高档空间严重短缺的问题。”

　　“然而，非核心优质市场的空置率较高，需求较少，因此为租户提供了更多选择。因此，在西部走廊、中城和CBD南部等地区，激励措施可能会继续提高。”

　　上层楼宇空置面积缩减的主要楼宇包括达令公园一号(15,000平方米)、达令公园二期(5700平方米)及Salesforce Tower(7700平方米)。

　　Kernel Property的租户权益倡导者史蒂夫·厄温(Steve Urwin)表示，随着2024年马丁广场39号、阿尔弗雷德街33号和帕克莱恩广场(Parkline Place)的开发，新供应将受到冲击，建筑等级之间的差距越来越大，这意味着悉尼那些较低等级和非核心办公大楼将面临更大的痛苦。

　　“二级市场还没有触底。我所说的二级，实际上包括一些质量相对较好的建筑，比如达令公园。”“达令公园和类似的建筑，这些类型的建筑并不是糟糕的建筑，但次要的是位置，而不是建筑质量。”

　　在阿德莱德，One Festival Tower的开业使高端市场的空置率高于该市的二级建筑市场。

　　与此同时，由于伯克街500号和弗林德斯街300号的开业增加了供应，墨尔本中央商务区连续第三个时期出现了负增长。这导致过去六个月的空置率从14.9%增加到16.4%。

　　布里斯班和堪培拉的空置率保持稳定，分别从11.6%上升到11.7%，从8.2%上升到8.3%。同样，霍巴特的空置率从2.5%上升到2.8%，达尔文的空置率从14.3%上升到14.4%。

　　珀斯是唯一一个空置率下降的首府城市，从15.9%降至14.9%。

　　世邦魏理仕(CBRE)的汤姆?布罗德里克(Tom Broderick)表示，尽管空置率仍高至2024年年初，但人们乐观地认为，第三季度CBD的实际入住率已从去年同期的55%上升至疫情前水平的70%。

　　佐尔巴斯表示，入住率的这些改善预计将持续下去，但上座率的上升将很难转化为房地产委员会的空置率数据，因为企业在计算办公需求方面通常很慢。

　　“我认为我们仍在经历这个周期的一部分，人们正在理解新的工作方式。毫无疑问，在过去的六个月里，人们讨论了更多关于面对面工作与灵活工作之间平衡的好处。”

　　“所以我认为，这种情况会继续解决，更有利于留在办公室。但当然存在滞后因素，在未来12至18个月内，我们不会在(空置)数据中看到这一点。”